房地产建工 | 建设工程质量保修“四期”异同及裁判观点（一）
2023-11-21 212
在建筑工程适用质量保修制度中关于质量保修期限存在四个容易混淆的概念，即缺陷责任期、保修期、质保期、合理使用年限。准确把握这四个概念有助于理解建设工程竣工后的质量责任承担问题。通过两期文章对“四期”相关问题进行梳理总结，本文重点对“四期”概念、法律依据及异同进行阐述。
一、“四期”概念及法律依据
（一）缺陷责任期 2017年《建设施工合同（示范文本）》中对于缺陷责任期释义为：是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金（已缴纳履约保证金的除外）的期限，自工程实际竣工日期起计算。目前我国的现行法律法规尚未明确缺陷责任期的概念，仅部门规章进行规定。 法条链接：《建设工程质量保证金管理办法（2017修订）》第二条规定：“本办法所称建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。” 第九条规定：“缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。” 实践中，通常与质保金挂钩的“质保期”说法更接近于缺陷责任期的概念，即以保证金或保函方式担保质量维修义务，属于物的瑕疵担保义务范畴，来自于当事人的约定。 （二）保修期 保修期是指承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限，从工程竣工验收合格之日起计算。保修期属于法定期间，可以由双方在合同中约定，但不得低于法定最低保修年限。 法条链接：《中华人民共和国建筑法（2019修正）》第六十二条规定：建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。 《建设工程质量管理条例（2019修正）》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。” （三）质保期 质保期目前法律上并无明确概念和出处，并不是一个独立的法律概念，有时代指缺陷责任期或保修期的一种。保修期或缺陷责任期通常被理解为质保期的一部分，即质保期包含缺陷责任期。而实务中施工合同约定的3年、5年等质保期，应比照法律规定来确定效力，如约定的期限短于法律规定，应按照法律规定履行保修义务。也就是说，质保期履行的是保修义务，质保期和保修期的表述通常为同一概念。 （四）合理使用年限 合理使用年限是指工程设计文件中规定的工程使用年限，属于技术范畴而并非法律概念。根据《住宅建筑规范》6.1.1的规定：住宅结构的设计使用年限不应少于50年。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程保修期为设计文件规定的合理使用年限。 二、“四期”之间的异同 （一）缺陷责任期限与保修期 从性质看，缺陷责任期来源于合同约定，亦无最低期限的限制，虽然《建设工程施工合同（示范文本）》中涉及缺陷责任期的内容，但并非强制适用。而保修期属于法律强制性规定，各分项工程都有最低保修期限的限制。保修期一般包含缺陷责任期，在重叠期间承包人均承担相同的保修义务，但实务中因缺陷责任期与质保金挂钩，承包人往往积极履行缺陷修复义务，防止损失扩大。 从起算时间和期限看，根据《建设工程质量保证金管理办法》第八条及《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，在正常情况下，两者起算时间均为竣工验收合格之日。《建设工程质量保证金管理办法》第二条第三项规定了缺陷责任期一般为一年，最长不超过两年，由发承包双方在合同中约定。再根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第九条关于竣工日期的规定，如发包人擅自使用则两个期间应按照转移占有工程之日起计算，如因发包人原因导致未按期竣工验收的，在承包人提交竣工验收报告后即进入保修期，提交验收报告90天后进入缺陷责任期，此种情况下可能出现缺陷责任期超过保修期，即保修期届满但质保金仍不退还的情况。 从费用承担看，无论是在缺陷责任期还是保修期内，如因承包人的因素导致工程质量问题，应当由承包人承担维修费用并承担赔偿责任。如因承包人怠于履行维修义务导致发包人承担相应费用的，在缺陷责任期内发包人可以从质量保证金或保函中扣除，但缺陷责任期满，发包人就必须退还剩余的全部质量保证金，发包人可采取诉讼方式主张相应费用。 从设定功能看，根据《建设工程质量保证金管理办法》第九条、《建设工程质量管理条例》第四十一条，缺陷责任期和保修期都要求承包人对其原因造成的质量问题进行维修保修，并且对造成的工程损失承担责任。 从责任承担范围看，《建设工程质量保证金管理办法》第二条、第九条规定，缺陷责任范围为建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定，以及承包人原因造成的缺陷，承包人均应负责维修并承担鉴定及维修费用。《建设工程质量管理条例》第四十一条规定，工程质量保修期内，施工单位只对建设工程在保修范围发生的质量问题履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。 （二）保修期与合理使用年限 保修期的设置目的是为了建筑工程一定期限内的质量维修考虑，而合理使用年限是工程设计领域关于建筑工程的使用寿命问题。地基基础和主体结构工程保修期即为合理使用年限，承包人基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程保修期与合理使用年限重叠。根据《民法典》第八百零二条规定：“因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任。”可知对于建设工程整体而言，承包人在合理使用年限内承担过错侵权责任。 通过上面的对比可知，在工程正常竣工验收的情况下，验收通过后开始计算缺陷责任期及保修期。在缺陷责任期内，承包人承担工程整体的保修责任，缺陷责任期满后，发包人应当返还剩余的质保金，但承包人的保修义务并不因发包人返还质量保证金而免除，承包人仍然在保修期内承担保修责任。各分项工程的保修期依次到期后，除基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程承包人仍在合理使用年限内承担保修责任，对于工程整体而言，承包人在合理使用年限内承担因承包人原因导致的工程对其他人或物产生的侵权责任。 下期将从司法实践“四期”相关裁判观点方面进行详细阐述，敬请关注。
