房地产建工 | 建设工程质量保修“四期”异同及裁判观点(二)
2023-11-28 155接续上期文章房地产建工 | 建设工程质量保修“四期”异同及裁判观点(一)。本文对保修期届满后救济路径、司法实务关于“四期”认定裁判观点进行阐述。
三、保修期届满后救济路径
一般来说,建设工程竣工验收合格后,超出保修期则承包人不再承担保修义务,但实务中可能存在以下情况:
(一)竣工验收时难以发现的质量缺陷,直到工程使用后一定年限才逐渐发现
案例荐引一
江苏南通二建集团有限公司与吴江恒森房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案(最高院公报案例)
裁判观点
屋面广泛性渗漏属客观存在并已经法院确认的事实,竣工验收合格证明及其他任何书面证明均不能对该客观事实形成有效对抗,故南通二建根据验收合格抗辩屋面广泛性渗漏,其理由不能成立。其依据《建设工程质量管理条例》,进而认为其只应承担保修责任而不应重作的问题,同样不能成立。因为该条例是管理性规范,而本案屋面渗漏主要系南通二建施工过程中偷工减料而形成,其交付的屋面本身不符合合同约定,且已对恒森公司形成仅保修无法救济的损害,故本案裁判的基本依据为民法通则、合同法等基本法律而非该条例,根据法律位阶关系,该条例在本案中只作参考。本案中屋面渗漏质量问题的赔偿责任应按谁造成、谁承担的原则处理,南通二建承担与改建相应责任有事实和法律依据。
可见如果质量缺陷是在工程竣工之前就存在,即使竣工验收合格,承包人仍然要对工程质量缺陷承担责任。此种情形属于承包人未交付符合质量要求的工程,笔者认为承包人承担的是瑕疵担保责任而非保修责任。
可见如果质量缺陷是在工程竣工之前就存在,即使竣工验收合格,承包人仍然要对工程质量缺陷承担责任。此种情形属于承包人未交付符合质量要求的工程,承包人承担的是瑕疵担保责任而非保修责任。
(二)竣工验收后,发包人未在保修期内发现质量问题或未及时通知承包人维修
案例荐引二
上海锦亚房地产开发有限公司等与上海良绿建材有限公司建设工程施工合同纠纷【(2020)沪01民终8355号】
裁判观点
关于地下车库的施工质量问题以及责任归属,本院认为,锦亚公司与兴港公司在合同中约定地下车库保修期2年,鉴于双方确认保修期自2007年6月30日开始起算,故地下车库保修期至2009年6月30日之前期满,然而锦亚公司未能提交证据证明其在上述质保期内发现地下车库渗漏质量并且向兴港公司提出了保修要求,故锦亚公司要求兴港公司承担保修责任,缺乏事实依据,不予采信。锦亚公司在二审审理中提交的证据不属于新证据,故锦亚公司坚持认为其已在质保期内向兴港公司提出了维修要求,依据不足,本院亦无法采信。锦亚公司提出地下车库有防水要求,根据建设工程质量管理条例规定,有防水要求的保修期最低期限为五年,故双方在合同中约定保修期2年应为无效,对此,本院认为,锦亚公司依据的建设工程质量管理条例规定于2017年10月7日实施,而本案工程项目发生在该条例实施之前;即便可以适用该条例,因该条例第四十条中关于工程最低保修期限5年的项目分类中没有将地下车库列入,故地下车库应归于其他项目中,也就是以双方在合同中约定的保修期2年认定,据此,锦亚公司要求兴港公司承担地下车库保修责任,本院不予采信。
四、关于“四期”认定的裁判观点
案例荐引一
东港市前阳建筑安装工程总公司与辽宁特莱维置业发展有限公司建设工程施工合同纠纷案
裁判观点
根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》的规定:建设工程质量保证金(保修金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月,具体可由发、承包双方在合同中约定。责任期限从工程竣工验收之日起计算。由此可见,质量保修金从本质上讲是承包方应得工程款的一部分,作用在于担保工程质量不存在缺陷及发现质量缺陷后的保修义务的履行情况。而质量保修期是国家通过法律规定强制产品提供者对其提供产品应承担保修责任的期间。质量保修期来源法律法规的强制规定,而不是当事人的合同约定,是一种法定的责任期间。对建设工程的保修期限,国务院在《建设工程质量管理条例》中规定了在正常使用条件下建设工程的最低保修期限,其中基础设施工程、房屋的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;由此可以看出,缺陷责任期和质量保修期是两个不同的法律概念,质量保修金为缺陷责任期的担保,而不是为法定的质量保修期的担保。在缺陷责任期内出现施工原因导致的质量缺陷,承包人应按合同约定给予免费维修,如不维修发包人可按合同约定扣除质量保修金。对于基础和主体结构工程在竣工后的合理使用年限内如出现因施工原因导致的质量问题,可以采取法律途径追究承包人经济责任,但绝不意味着质量保修金就应该直至竣工验收后50年或者工程的合理使用年限后才予以返还,这无异于变相使发包人永不支付该部分工程质量保修金,显然背离了立法本意,也违背了订立合同的目的和交易习惯;本案中,双方在合同中对主体工程质量保修期做了与法定期限同样的约定,但对缺陷责任期并没有作出明确的约定,只是约定质量保修金在质量保修期满14天内返还,应视为双方对缺陷责任期约定不明,应从公平和诚实信用原则出发,酌定合理的缺陷责任期。根据《合同法》第六十一条、第六十二条之规定,参照《建设工程质量保证金管理暂行办法》的相关规定,缺陷责任期应适用最长不超过二十四个月。涉案工程于2007年6月30日全部竣工验收,本案所涉工程缺陷责任期已经于2009年7月1日届满,质保金应在质保期满14天后予以返还,即质保金在2009年7月16日应予返还。关于被告主张原告施工的工程存在质量问题,质保金不应予以返还,从被告提供的法院生效判决看,购房用户出现的房屋质量问题均为窗户及周围墙体出现渗漏,被告将涉案工程的塑钢门窗外委发包给营口经济开发区XX装饰公司的刘某,刘某在施工过程中存在质量问题,东港市质量监督站对此向被告下发了质量整改通知书,被告在向沈阳市中级人民法院起诉时也主张刘某施工的塑钢门窗质量不合格,故被告提出的质量问题系其外委工程造成窗户及周围墙体出现渗漏,并非原告施工质量不合格,故本案的质保金支付条件已经成就,被告要求扣减质保金210万元,依据不足,一审法院不予支持。
案例荐引二
伊犁金鑫建筑工程有限责任公司新源县丰泽分公司、新源县泰和房地产开发有限责任公司与伊犁金鑫建筑工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷案【(2017)新民终425号】
裁判观点
本案中,2012年6月4日泰和公司与丰泽分公司签订的《建设工程施工合同》约定:工程竣工验收前泰和公司支付工程应付至总造价95%,剩余5%为质保金,待一年后一次性支付。同时合同附件3《工程质量保修书》约定:质量保修期:土建工程为合理使用年限,屋面防水工程为5年,电气管线、上下水管线安装工程为2年等,工程质量保修金为施工合同价款的5%,发包人在质量保修期满后14天内,将剩余保修金和利息返还承包人。根据上述规定及合同约定进行分析,《建设工程施工合同》中关于质保金的约定对应的是缺陷责任期,而《工程质量保修书》中关于工程质量保修金的约定对应的是质量保修期。虽然二者的法律依据不同,但实际上针对的是同一笔款项即工程质量保证金,现由于《建设工程施工合同》与合同附件3《工程质量保修书》中关于工程质量保证金的返还时间约定并不一致,双方对此产生争议。本院认为,本案中以缺陷责任期确定工程质量保证金的返还时间更符合立法本意并更为公平合理。因为设立工程质量保证金的目的就在于保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷问题进行维修的资金,而保修期则是质量已经验收合格的建设工程在使用过程中发生质量等问题,施工单位应当履行保修义务的合理期限。双方《工程质量保修书》只约定按照施工合同价的5%作为工程质量保修金,对于具体需要保修的工程部位虽约定了不同年限,但未分别约定保修金数额,故双方对于质量保修金的约定不明。且《工程质量保修书》中约定了土建工程的保修期为合理使用年限,如按此约定,工程质量保证金等保修期结束后再行返还,对承包人来说明显不公平合理,亦与建设工程施工合同中关于质保金的履行惯例不符。根据已查明案件事实,2014年6月16日案涉工程已竣工验收,至今一年质保期已届满,质保金3249585.72元理应予以支付。故一审判决关于案涉工程质量保修期最长为5年,质保金暂不予支付的认定没有法律依据,本院依法予以纠正。因双方对合同约定的质保金返还时间存在理解争议,且依照建设施工合同中质保金一般为无息支付的惯例,该部分款项的支付不应计付利息。其三,关于利息。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定:"当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的,按照约定处理;没有约定的,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。"第十八条规定:"利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的,下列时间视为应付款时间:(一)建设工程已实际交付的,为交付之日;(二)建设工程没有交付的,为提交竣工结算文件之日;(三)建设工程未交付,工程价款也未结算的,为当事人起诉之日。"本案中,双方对于利息问题未作约定,而泰和公司欠付工程款的事实属实,一审判决认定由泰和公司赔偿丰泽分公司从2014年6月16日工程竣工验收之日至实际还款之日的工程欠款利息并无不当,本院予以维持。泰和公司关于不应支付利息的抗辩主张不能成立,本院不予支持。
五、实务建议
1.工程完工后,各方应及时进行竣工验收,保存竣工验收书面资料,确认进入保修期的时间。
2.对于承包人来说,出现质量问题应当积极采取相应措施,进行返修、整改,避免损失扩大,维修完毕后留存发包人确认修复的书面文件。
3.对于发包人来说,工程建设中应重点关注隐蔽工程、防水工程等容易出现质量问题的部分;工程验收时,确认工程是否符合强制性标准及合同约定,并做好竣工后的各项试验程序;交付使用后注意缺陷责任期及保修期的时间,出现质量问题应及时通知承包人进行维修。
4.缺陷责任期满但在保修期内,经发包人通知后承包人怠于维修的,在能够确定是承包人原因导致质量问题的情况下,发包人应尽快采取证据保全、委托第三方维修等方式并以诉讼方式向承包人主张权利,防止保修期届满后难以追责的情形发生。