争议解决｜“三权分置”视角下的农村土地经营权流转规则与程序

“三权分置”是我国农村土地制度产权制度的又一创新，是在家庭联产承包责任制不变的基础上进行的农村土地制度改革。家庭联产承包责任制将土地所有权和承包经营权分设，所有权归集体，承包经营权归农户；而三权分置则在此基础上，将土地承包经营权进一步分为承包权和经营权，实行所有权、承包权、经营权分置并行，通过放开农村土地经营权流转，解决“谁来种地”及“如何种好地”的问题。

农村土地经营权（以下简称土地经营权）是指在"三权分置"制度下，从土地承包经营权中分离出来的、具有相对独立性的用益物权。根据《农村土地承包法》和《民法典》的相关规定，土地经营权是指经营权人依法享有的在一定期限内占有、使用农村土地并自主开展农业生产经营的权利。

从法律性质上看，土地经营权是一种新型用益物权，具有以下特征：一是派生性，它源于承包经营权但又相对独立；二是期限性，流转期限不得超过承包期的剩余期限；三是财产性，可以出租、入股、抵押等；四是自主性，经营权人有权自主决定生产经营方式。

土地经营权的内容主要包括：土地占有权、使用权、收益权和部分处分权。经营权人可以在约定范围内自主组织生产经营，获得相应收益，也可以依法将经营权再流转或设定担保。但经营权行使不得改变土地用途，不得破坏农业综合生产能力。

根据2018年新修订的《农村土地承包法》，承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。根据《农村土地承包法》《农村土地经营权流转管理办法》的规定，土地经营权的流转方式包括：

1.出租（转包）：是指承包方将部分或者全部土地经营权，租赁给他人从事农业生产经营。

2.入股：是指承包方将部分或者全部土地经营权作价出资，成为公司、合作经济组织等股东或者成员，并用于农业生产经营。

3.抵押：是指为担保债务的履行，土地经营权人不转移土地经营权的占有，将该土地经营权抵押给债权人，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该土地经营权优先受偿。

4.其他方式

虽然土地经营权的流转放开，但并非绝对放开，仍需受到一定限制：

1. 不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境

2. 流转期限不得超过承包期的剩余期限

3. 受让方须有农业经营能力或者资质

4. 法律法规规定的其他情形（例如不得存在《民法典》规定的民事法律行为无效的情形）

若违反上述限制条件进行流转的，存在合同被认定无效的风险：

1. 如果改变土地的农业用途，因违反了《土地管理法》二十五条第一款有关“未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”的规定，且与我国有关“强化耕地用途管制，严格管控耕地转为其他农用地，严守18亿亩耕地红线，确保国家粮食安全”的政策要求背离，故必然认定为无效。

2. 如果约定的流转期限超出承包期，超出部分应为无效。参考案例：（2025）内06民终889号、（2023）内01民终2234号。

3. 如果受让方不具有农业经营能力或者资质。我国在建筑工程、房地产开发、金融服务、医疗、教育培训、特种设备、危险化学品生产经营、人力资源服务、影视制作与出版、交通运输等诸多领域均规定必须具有相应的资质，没有资质则合同无效。但对于农业生产经营方面，除涉及农作物种子的经营或者农产品进出口等外，尚无法律规定必须具备相应的资质。且如果涉及到自然人或者农户为受让方的，是否具备农业经营能力在实践中并不好认定，即使为城镇户口，如果有农业生产的人力、财力和技术条件的，仍可以被认定为具有农业经营能力。因此，对于受让方不具有农业经营能力或者资质而签署的流转合同效力问题，尚待完善，笔者认为应当结合其他情形认定，不宜直接认定合同无效。

备案：《农村土地承包法》第三十六条规定了承包方向他人流转土地经营权，需向发包方备案。备案行为属于发包方作为集体土地所有权人而行使管理权的管理行为，没有备案并不导致合同无效。类似的规定包括在商品房买卖领域进行预售合同备案，但未经备案并不导致商品房买卖合同无效。

受让方非本集体经济组织成员：相较于“两权分离”模式下的土地承包经营权的流转，“三权分置”后，根据《农村土地承包法》的规定，如果受让方非集体经济组织成员的，土地经营权的流转合同仍然有效，本集体经济组织成员仅在同等条件下享有优先权。因为，土地经营权的流转并不导致土地发承包关系的变更，但是如果向非集体经济组织成员流转的是土地承包经营权的，因变更土地发承包关系，仍然需要遵守“经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定。

土地承包经营权正式纳入不动产统一登记，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《土地承包经营权和土地经营权登记操作规范（试行）》的规定，办理土地经营权登记（此处介绍内容仅针对通过土地经营权流转方式受让方取得土地经营权的情形下登记工作）。

首次登记：

1. 适用条件：已经办理土地承包经营权首次登记，承包方依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权且土地经营权流转期限为五年以上的

2. 申请主体：流转合同双方

3. 受理部门：根据《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理

转移登记：

1. 适用条件：受让方再流转土地经营权的

2. 申请主体：流转合同双方

3. 受理部门：同上

4. 另外，针对受让方再流转土地经营权的，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十六条的规定，需要经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案。办理转移登记时还需提交承包方书面同意的文件。

土地经营权流转的放开对于优化土地资源配置、提高土地利用效率，促进农业现代化发展，以及增加农民收入、拓宽增收渠道，推动城乡融合发展与新型城镇化建设等均具有深远意义。本次我们简要介绍了土地经营权的概念和内涵，并初步了解了土地经营权流转的方式和登记流程，下一次我们将结合案例进一步探讨“三权分置”制度下土地经营权流转方式的认定和操作。