房地产建工 | 开发商担保义务在商品房买卖类案件中的裁判规则与实务指引

购房者购买房屋时多选择首付加贷款方式支付购房款，贷款时银行要求购房者将所购房屋抵押担保，同时要求开发商提供保证对购房者的还款承担连带保证责任。本文就开发商为购房者提供担保的相关法律问题进行梳理。

一、开发商为购房者提供担保时未出具公司机关决议，实务中法院认为担保有效

从《公司法》规定来看，公司为他人提供担保通常需要经过董事会或者股东会、股东大会决议，以确保担保行为符合公司真实意思表示，防止法定代表人擅自对外担保损害公司及股东利益。

但实务中法院均认为房地产开发商为购买其开发房产向银行申请贷款的借款人提供阶段性担保，属于为自身开展经营活动而对外提供的担保，房地产开发商为受益者，不存在损害公司及其股东利益的可能性，即便商业银行未审查股东会决议，也不影响担保的效力。

法院认为：《中华人民共和国公司法》第十六条第一款规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。该条法律规定对法定代表人的代表权进行了限定。法定代表人可以一般地代表公司对外从事行为，但对于以公司财产为他人提供担保的行为，因其往往是公司负担的单方义务，涉及公司及股东的重大利益，并不当然包含在法定代表人的代表权限内，必须经过公司有权机关合法决议形成公司的真实意思，再行通过法定代表人的行为对外作出意思表示。因此，对于交易相对方而言，其在缔约时应当负有甄别法定代表人实施的担保行为是否符合公司真实意思的注意义务。董事会或股东会、股东大会决议是公司真实意思的直接证据，但并非唯一证据，如果有其他事实表明担保是为了公司利益，也可以认定公司具有对外提供担保的真实意思表示。本案中，原审被告李宏伟、王妍斐系向上诉人隽城置业公司购买期房，隽城置业公司明知其通过首付款加按揭贷款的方式支付房款。在办理按揭贷款业务中，银行必然要求借款人以房地产作抵押担保，然而，涉及期房销售的情况下，银行发放贷款时尚不能办理抵押权登记，为提供足够的增信措施，避免银行因承担无担保放款的风险而不愿从事此类业务，进而导致买受人无法通过按揭贷款的方式买房，开发商往往与银行合作，提供这段期间的连带保证责任，进而促进期房销售。一审庭审中，隽城置业公司亦承认其提供担保的目的即在于此。因此，可以认定隽城置业公司是为开展商品房销售等经营活动向中国银行提供担保，即便中国银行在缔约时未审查公司机关决议，也应当认定该担保是隽城置业公司的真实意思表示，保证合同有效。【(2020)沪74民终44号】

法院认为：法院均认为房地产开发商为购买其开发房产向银行申请贷款的借款人提供阶段性担保，属于为自身开展经营活动而对外提供的担保，房地产开发商为受益者，不存在损害公司及其股东利益的可能性，即便商业银行未审查股东会决议，也不影响担保的效力。【(2021)鲁0791民初2932号】

被告中经公司关于原告没有提供其同意提供担保的股东会决议，担保无效的意见，经查，被告中经公司作为开发商，为借款人（购房户）借款提供阶段性担保，属于为自身开展经营活动而对外提供的担保，被告中经公司是受益者，不存在损害公司及其股东利益的可能性，即便原告未审查股东会决议，也不影响担保合同的效力。故对被告中经公司的辩解意见，本院不予支持。【(2021)鲁0705民初5833号】

二、开发商承担阶段性保证责任，在特定情形下可以免责

根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”

依据以上规定，如购房者在借款时办理了抵押权预告登记，则在房屋已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，银行即取得房屋抵押权，开发商的保证责任应予免除。关于此问题，详见本所文章【房地产建工 | 开发商阶段性保证责任从法律视角解读购房担保背后的权责博弈，网址：https://mp.weixin.qq.com/s/kX79Qt18gREf-Kq05SSRSg】

法院认为：根据《个人购房担保借款合同》约定，阶段性保证人某房地产开发公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。虽然借款人肖某未取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，应认定某银行的抵押权自预告登记之日起设立，某银行对抵押房地产享有优先受偿权，该结果与合同约定的办妥以某银行为抵押权人的抵押登记手续效果相同。开发商的阶段性保证与银行取得不动产优先受偿权不是并存而是承接关系，在某银行取得对抵押不动产的优先受偿权后，开发商的保证责任应予免除。故对于某银行的主张，应不予支持。【（2021）粤17民终1783号】

实务中，银行与购房者约定按月偿还银行借款，因购房者多次逾期还款，银行亦多次从开发商账户扣款。在开发商向购房者追偿时，购房者会提出开发商主张的部分代偿款已经经过诉讼时效的抗辩。法院认为开发商的保证责任应视为一个整体，诉讼时效从最后一次代偿日起算。

法院认为：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求.....”由于巨华房地产公司依约为吴某、贾某565000元的借款在保证范围内承担保证责任，其承担保证责任虽依吴某、贾某的还款情况不定期发生，但其所承担的保证责任应视为一个整体，巨华房地产公司于2022年6月28日最后一次代吴某、贾某还款承担保证责任，其诉讼时效期间应从该日起算，故其主张偿还代偿款的诉讼请求未超过诉讼时效期间，故吴某、贾某主张巨华房地产公司前四笔代偿款已超过诉讼时效的上诉请求不能成立，本院不予支持。【（2023）内01民终6430号】

四、法院明确判明开发商承担担保责任后可向购房者行使追偿权的，开发商承担担保责任后可以直接申请强制执行

若生效法律文书（如判决书主文）已明确开发商承担担保责任后有权向购房者追偿，则开发商可直接申请强制执行，无需另行起诉。甚至法院认为担保人基于此起诉，违反了“一事不再理”的基本诉讼原则，应予以驳回。

法院认为：《中华人民共和国民法典》第三百九十二条规定：提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债权人追偿。《人民法院办理执行案件规范》（第二版）第三章第十九条规定：“生效法律文书已确认担保人承担担保责任后可以向主债务人行使追偿权，担保人承担责任后可直接向人民法院申请执行主债务人的，人民法院应当受理。”最高人民法院关于判决书主文已经判明担保人承担担保责任后有权向被担保人追偿，该追偿权是否须另行诉讼问题请示的答复中明确，对人民法院的生效判决书已经确定担保人承担担保责任后，可向主债务人行使追偿权的案件，担保人无须另行诉讼，可以直接向人民法院申请强制执行。但行使追偿权的范围应当限定在抵押担保责任范围内。在（2023）青0103民初1778号案件中，韩潇潇作为曾新庆和刘金萍借款的担保人，参加了该案的诉讼，对主债务人的利益不会造成损害，对韩潇潇向曾新庆和刘金萍追偿的权利作为判决主文内容在该案判决书中予以了明确，且韩潇潇追偿的数额未超过担保范围。韩潇潇提起本案诉讼，亦是行使其追偿权，在已承担担保责任范围内要求曾新庆和刘金萍还款，本案诉讼目的和结果在（2023）青0103民初1778号案件中已经得以实现，韩潇潇的权益亦依法得到了保护，其权利实现并不存在司法障碍。《最高人民法院关于判决书主文已经判明担保人承担担保责任后有权向被担保人追偿，该追偿权是否须另行诉讼问题请示的答复》虽然不属于法律规定，但对案情一致的类案具有法律指导意义。综上，韩潇潇向曾新庆和刘金萍追偿的权利已经被生效判决确认的情况下，在担保范围内无须再另行诉讼。【（2023）青01民终3854号】

法院认为：本院受理山东费县某某股份有限公司与李某、马某梅、孟某国、孟某军、李某安金融借款合同纠纷一案后，于2023年4月4日作出（2023）鲁1325民初2477号民事判决书。判决主文载明：“一、被告李某、马某梅偿还原告山东费县某某股份有限公司借款本金59000元及利息（自2022年12月21日起至实际给付之日止，按合同约定利率计付）；二、被告孟某国、孟某军、李某安对被告李某、马某梅的上述借款及利息等承担连带清偿责任，其承担连带责任后有权向被告李某、马某梅追偿。”《最高人民法院关于裁判主文已经判明担保人承担担保责任后有权向被担保人追偿，该追偿权是否须另行起诉问题请示的答复》规定：“对人民法院的生效判决书已经确定担保人承担担保责任后，可向主债务人行使追偿权的案件，担保人无须另行诉讼，可以直接向人民法院申请执行。”《人民法院办理执行案件规范》第19条规定：“生效法律文书已确认担保人承担担保责任后可以向主债务人行使追偿权，担保人承担责任后直接向人民法院申请执行主债务人的，人民法院应当受理。”根据判决内容和上述规定，原告在代偿后可直接向本院申请强制执行，其再以追偿权纠纷起诉被告李某、马某梅违反了“一事不再理”的基本诉讼原则，应予以驳回。

【（2024）鲁1325民初4680号】

建议开发商在为购房者提供担保时，选择阶段性连带责任保证，并要求银行办理出售房屋的抵押权预告登记，并及时办理大房本。在银行未办理抵押权预告登记情况下，开发商在办理建筑物所有权首次登记后及时督促购房者办理房产证和抵押登记。在开发商为购房者代偿借款后应及时向其追偿，避免因诉讼时效产生的不利后果。在银行起诉购房者及开发商案件中，开发商应要求法院在判决中明确开发商承担担保责任后有权向购房者追偿，开发商在承担责任后可依据该判决书直接申请强制执行。