房地产建工 | 开发商阶段性保证责任从法律视角解读购房担保背后的权责博弈
2025-04-08 151 李然
开发商阶段性担保责任是指在房屋买卖过程中，开发商为购房者向银行申请贷款提供的一种担保方式。银行向购房者发放按揭贷款时，因房屋尚未取得产权证、无法办理抵押登记，需开发商作为第三方提供过渡性担保，形成「开发商阶段性保证+购房者房产抵押」的双重担保模式。开发商承担阶段性连带保证责任，直至每户业主的房屋所有权证办妥并抵押给金融机构或金融机构规定的抵押权人为止。一旦借款人逾期，金融机构有权要求开发商承担保证责任。司法实践中，普遍存在业主逾期还款，导致开发商承担连带担保责任的情形，基于此，开发商是否在特定情形下享有阶段性担保责任的免除，值得探究。
案例来源 广东省阳江市中级人民法院 （2021）粤17民终1783号民事判决书 案情简介 2019年7月13日，某银行与肖某、钟某、某房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定肖某向某银行借款用于购买涉案房产，某房地产公司作为阶段性保证人自借款发放之日起至肖某取得房地产权属证书，并办妥以某银行为抵押权人的抵押登记手续之日止为肖某的债务承担连带保证责任。某银行依约将借款划入了肖某指定的某房地产公司账户。涉案房产于2019年7月16日办理了预售商品房抵押权预告登记，于2021年2月7日办理建筑物所有权首次登记。肖某从2020年10月5日起开始逾期还款。 裁判结果 生效判决认为，肖某、钟某未能按合同约定还款构成违约，根据合同约定，某银行有权解除合同，要求肖某、钟某立即清偿借款本息。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，涉案房屋不存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理抵押物所有权首次登记的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，应认定抵押权自预告登记之日起设立。开发商的阶段性保证与银行取得抵押权不是并存而是承接关系，在银行取得抵押权后，开发商的阶段性保证责任即可免除。据此，判决解除涉案《个人购房担保借款合同》，肖某、钟某提前偿还某银行贷款本息，某银行对抵押房屋享有优先受偿权，驳回某银行要求某房地产公司对借款本息负连带保证责任的请求。 法律评析
商品房预售合同当事人办理了抵押权预告登记，某银行可否对抵押物优先受偿？某房地产公司是否需承担阶段性连带保证责任？
一、关于某银行是否享有抵押物优先受偿问题
抵押预告登记的目的在于保障当事人将来取得物权，从法解释学的角度看，承认抵押预告登记的顺位效力则是必须的选择。具体地说，预告抵押登记权利人享有优先受偿权须满足三个条件。
1.已办理建筑物所有权首次登记。建筑物所有权首次登记，应当是指某房地产公司将土地及建筑物登记在自己名下，即建筑物初始登记，而非指登记在购房者（借款人）名下。即《担保制度解释》所称“建筑物所有权首次登记”应指初始登记，而转移登记是指某房地产公司将房屋转移登记至实际购房人名下。
2.办理预告登记的房屋与办理建筑物所有权首次登记时的房屋一致。实践中存在着登记机构仅依据规划审批文件确定的编号办理抵押权预告登记，如果发生登记错误或编号对应问题，可能导致对应的标的物与办理建筑物所有权首次登记时该编号对应的标的物不一致，需在具体案件中予以审查。
3.不存在预告登记失效情形。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。债权消灭一般指债权因清偿、提存、抵销、免除、混同等原因导致债的关系在客观上不复存在，而自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记则需分开认定。依据该条规定,本案中房屋抵押权预告登记权利人某银行基于抵押权预告登记的效力而产生对将来设立抵押权的物权期待权,基于物权期待权主张对案涉房产处置款优先受偿有法律基础;且本案不具有债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的情形,案涉房屋抵押权预告登记尚未失效。
根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案不存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理抵押物所有权首次登记的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形,故应认定抵押权自预告登记之日起设立。预告登记权利人某银行请求就抵押财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的主张，事实清楚、证据充分，应予支持。
二、关于某房地产公司是否承担连带保证责任问题
根据《个人购房担保借款合同》约定，阶段性保证人某房地产方式公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。虽然借款人肖某未取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，应认定某银行的抵押权自预告登记之日起设立，某银行对抵押房地产享有优先受偿权，该结果与合同约定的办妥以某银行为抵押权人的抵押登记手续效果相同。开发商的阶段性保证与银行取得不动产优先受偿权不是并存而是承接关系，在某银行取得对抵押不动产的优先受偿权后，开发商的保证责任应予免除。故对于某银行的主张，应不予支持。
典型意义
司法实践中，为解决银行在贷款发放之后、房屋抵押权设立之前无任何增信措施而面临的风险，由房地产开发商自愿在该期间内为借款人的还款义务提供阶段性担保；而房屋抵押权担保系借款人为银行提供的就抵押房屋享有优先受偿的担保，故开发商的阶段性担保与房屋抵押担保互为继承、而非并存关系。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，在当事人就抵押财产已办理抵押预告登记和建筑物所有权首次登记，但未办理抵押权登记的情况下，预告登记权利人对抵押财产的抵押权自预告登记之日起设立，阶段性保证的任务就告完成，开发商为购房者向银行借款提供的阶段性保证应自抵押权设立时免除。上述案例具有典型性及现实意义，对合理平衡金融机构、房地产开发商、购房人的利益，对按揭贷款及商品房交易市场的发展有着积极影响。
