房地产建工 | 商品房委托代理销售合同性质及裁判观点
2023-12-05 606
在房地产市场日益多元化的今天，商品房委托销售的情况屡见不鲜，相对于传统的房地产开发商而言，一些房产经纪公司或销售公司的销售手段更加多样、销售形式更加新颖、销售经验更加丰富。这些优势是传统房地产开发企业所不具备。引入更为专业的销售公司，有利于房地产开发企业拓宽销售渠道、降低销售成本，房企委托专业房产经纪或销售公司进行房产销售，已成为一种趋势。本文将阐述商品房委托代理销售合同性质及疑难问题裁判观点。
一、商品房委托代理销售合同性质
本文重点介绍房地产委托销售中的新房销售。其大致分为两种形式：一种为委托代理形式。该类形式中，房地产开发企业与受委托销售方签订委托销售合同，受委托的房地产经纪公司（或销售公司）在房地产开发企业的授权范围内以开发商的名义与购房客户商谈购房事宜，并且具有独立的议价权，在与购房者议定购房价格时具有较大的独立自主权。另一种为简单委托形式，在该类形式中，被委托方不具有独立的议价权，仅作为中介的身份介绍有意向购房者与房地产开发商进行洽谈，自身并不能决定具体购房事宜。
委托销售是代理行为。房地产开发企业为被代理人，被委托销售方为代理人，购房者为相对人，因此该行为适用于法律法规对于代理的相关规定。《民法典》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”因此，作为代理人的被委托方要获得房屋销售的代理权，不仅需要以委托合同作为基础法律关系，也必须要获得作为被代理人房地产开发商的授权。
委托销售属于中介服务。根据《民法典》第九百六十一条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”与第一种委托销售形式相比，此种模式中被委托方并未获得代理权，其权利仅限于为房地产开发商一方提供信息和媒介服务，如宣传活动或介绍客源等，并未获得与购房者商讨购房事务以及确定购房款的授权。
二、商品房委托代理销售合同与其他合同的异同
商品房委托代理销售、委托合同和中介合同的相同点在于受托人均参与商品房的销售服务，联系买受人、向买受人介绍购房信息等相关事项。三类合同的区别在于：
从合同内容看，商品房委托代理销售、委托合同中其合同义务包括接受委托人的委托，负责商品房营销的网络推广、宣传资料和售楼书的设计印制、售楼沙盘的制作，以开发商名义直接与买受人签订协议、沟通、处理纠纷，全权办理商品房的买卖业务等其他事项。中介合同服务内容限于提供订立合同机会或提供媒介服务，提供介绍买家、促成交易、协助办理过户事宜等居间义务。
从服务费用支付方式看，根据《民法典》第九百二十八条的规定，一般情况下因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人请求赔偿损失。商品房委托代理销售合同佣金支付基于代理人完成代理事项程度来支付，按照销售商品房价款的百分比或者按照销售房屋数量作为佣金结算依据。中介合同中中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。中介费按照合同标的额的百分比确定。
从代理效果看，商品房委托代理销售、委托合同中代理人以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为，可进行独立的意思表示，代理行为的后果由委托人承担。中介合同中中介人为委托人与买受人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人，其无权代委托人进行法律行为。
三、商品房委托代理销售合同裁判观点
（一）协议虽有商铺转让的内容，但商铺销售的定价权仍由转让人掌握，受让方的主要合同义务仍是组织销售以及处理销售环节引发的纠纷，根据合同目的及履行情况可以认定合同性质为商品房委托代理销售合同
案例索引：江西新星房地产开发有限公司、温华安商品房委托代理销售合同纠纷案【（2017）最高法民申1215号】
裁判要旨：《转让合同补充协议》约定：“甲方(新星公司)前期开发尚有约26320.58平方米的商品房和商铺未销售，现双方同意打包转让给乙方(温华安、尼玉平、徐黎阳)……双方同意按甲方现行公布销售价的50％转让给乙方”，“乙方在转让土地所建工程未开盘前未经甲方同意不得随意变动销售价格，以免影响销售，但乙方必须采取强有效措施尽快促销……甲方除了销售单价有权控制外，其他措施甲方不得干预；转让后工地所发生的任何纠纷由乙方负责协调解决……乙方应对转让后销售的商品房和商铺负责……由于销售环节所引起纠纷概由乙方负责”。由此可见，虽然案涉协议中称将商品房和商铺转让给温华安、尼玉平、徐黎阳，但销售房屋的定价权仍由新星公司掌控，温华安、尼玉平、徐黎阳对销售房屋最为关键的销售单价并无决定权，其主要的合同义务是组织销售团队对外销售房屋，以及处理因销售环节引发的纠纷，结合温华安、尼玉平、徐黎阳已经对外销售的140套商品房、商铺、车库的购房合同均是以新星公司名义签订的事实，原审法院根据双方签订案涉《转让合同补充协议》的目的以及履行情况认定其性质属于商品房委托代理销售合同，符合本案客观情况。徐黎阳作为代理销售商品房一方向购房人催收房款，其行为应认定为履行代理合同义务的行为，相应的后果依法应由新星公司承受。故《借款合同》所约定的定华公司所欠1206.09万元购房款转化为对徐黎阳的债务，应当认定为转化为对新星公司的借款。
（二）商品房委托代理销售合同的委托人享有任意解除权，但该解除权系法定权利，委托人无理由单方解除合同仍然构成违约
案例索引：向上（苏州）房地产开发有限公司、苏州华茂房地产投资顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案【（2017）最高法民申124号】
裁判要旨：从合同的约定看，案涉《“向上一路发国际家居广场”独家全程代理销售合同》所约定的“若有一方在无法律规定及本合同约定的事由下单方面解除合约时”中的“无法律规定”应理解为无法定解除合同的条件，而非法律对委托合同所规定的“委托人享有的可随时解除委托合同”之意。合同法所规定的委托合同当事人解除权，不同于法定解除事由。当法定解除事由出现时，合同主体才享有合同解除权，而法定任意解除权的行使，无须法定事由，合同主体即享有解除权。委托人所享有的可随时解除委托合同并不属于法律规定的事由，而是委托人依据法律规定享有的法定权利。上述合同条款中的“无法律规定”指向的应为缺乏合同法所规定的合同解除的法定事由，而非向上公司所理解的其所享有的随时解除合同权利的法律规定。
（三）住户缴纳房款即视为代理销售的主要义务已经完成，相应款项应计入销售考核指标
案例索引：通辽市昶辉房地产开发有限责任公司、北京中地泓业房地产经纪有限公司与通辽市昶辉房地产开发有限责任公司、北京中地泓业房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案【（2015）民申字第3584号】
裁判要旨：《委托代理合同》中“考核指标”的内容约定为：“以住宅总销售面积的95%，商业总销售面积的90%为目标，且住户办理完入住手续。甲乙双方可继续协商延长代理期限，甲方自持超过1年以上部分面积除外”。经查明，截止中地公司离场前，具备销售条件的住宅为564套，其中89套由昶辉公司自持，中地公司销售的474套中，257套已为住户办理了入住手续，217套系住户已缴纳房款但尚未办理入住手续。昶辉公司认为，217套住宅房屋因未办理入住手续而不应算作中地公司已完成的销售指标。但中地公司未能完成该217套“为住户办理入住手续”的合同义务，是因为昶辉公司单方解除合同而中止了履行，并非中地公司不履行义务。况且，此217套的房款已经缴纳，作为代理销售，中地公司的主要义务已经完成，据此，二审判决将其纳入中地公司已完成销售部分来计算考核指标，符合公平原则，并无不妥。
（四）佣金和溢价款虽然违反《关于房地产中介服务收费的通知》内容，并不导致委托代理销售合同无效
案例索引：江苏省亚都房地产开发有限公司泗阳开发分公司与南京启立房地产经纪有限公司、泗阳启立房地产顾问有限公司等商品房委托代理销售合同纠纷案【（2015）民申字第1089号】
裁判要旨：亚都泗阳分公司以案涉合同约定的佣金和溢价款违反国家计委、建设部制定的《关于房地产中介服务收费的通知》（（1995）971号）第六条、建设部《商品房销售管理办法》（（2001）第88号令）第二十八条的规定而无效的主张不能成立。主要原因在于，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，上述部门规章不能作为认定合同无效的依据。
（五）销售方人员配备不符合约定，经函告后在合理期限内仍不予纠正的，委托人可依法解除《代理销售合同》
案例索引：深圳市天方房地产经纪代理有限公司与山东中瑞新华房地产有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案【（2016）最高法民申1003号】
裁判要旨：天方公司与中瑞公司签订《代理销售合同》，中瑞公司将其开发的案涉房地产项目委托天方公司独家销售，双方还就天方公司的代理费分段提取比例和销售人员的资历要求等进行了约定。在合同履行过程中，中瑞公司于2011年10月12日向天方公司发出《函告》一份，对天方公司未按合同约定派驻销售人员提出异议，并认为天方公司频繁更换销售人员导致案涉楼盘销售运作极不理想，要求天方公司对此予以纠正。2012年6月20日，中瑞公司向天方公司发出《解除代理合同函告》，声明因天方公司未按约派驻适格的项目总监、策划师等销售人员，销售人员严重不足且更换频繁，加之前期推盘过程中操作严重失误，导致大户型楼盘几乎全部积压，故提出解除与天方公司的代理销售合同。
天方公司在销售人员配备方面确有违约行为，为此中瑞公司于2011年10月发函要求纠正，至2012年6月中瑞公司发出合同解除通知时，天方公司上述违约行为仍未消除，房屋销售情况也未达双方合同预期。在此情形下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，中瑞公司解除《代理销售合同》系行使法定权利，并非违约。
在商品房委托销售中，对于开发商一方，应在签订委托代理合同时明确对被委托方的授权范围，并且可以进行公示，如此可以避免出现授权不明的情况，在被委托方收取额外费用的情况下能够免于承担清偿责任，对于被委托方一方，应尽量与开发商签订正式的委托代理合同，避免在请求对方支付服务费用时缺乏凭证。
