执行 | 涉房类案外人执行异议之诉及其常见类型
2023-09-05 178 孙贵
案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院排除执行的救济方法。实务中涉及房屋的案外人执行异议之诉较多，本文就该类纠纷常见的问题进行梳理总结。
一、案外人执行异议之诉权利优先顺位
通常情况下，案外人会以其享有拆迁房屋安置权、商品房消费者的物权期待权、建设工程价款的优先受偿权、抵押权、物权期待权而申请法院排除对标的物的强制执行。目前法院针对案外人执行异议之诉优先权顺位问题形成较为统一裁判意见，即拆迁房屋安置权>商品房消费者的物权期待权>建设工程价款的优先受偿权>抵押权>不动产一般买受人物权期待权>普通债权。
裁判要旨：拆迁房屋安置补偿权比一般购房的消费者有更优先的保护效力
最高院认为：在涉及拆迁房屋安置情形下，因被拆迁人获得补偿安置的权利是基于所有权的调换，系拆迁人用特定化的回迁房屋对其进行安置，故其享有的民事权益相比一般购房的消费者有更优先的保护效力。【（2021）最高法民申31号】
裁判要旨：建设工程价款的优先受偿权优于抵押权，但滞后于消费者购房人的物权期待权
最高院认为：本案既涉及抵押权人农商行大东支行主张的抵押财产优先受偿权，同时存在北方建设公司主张的建设工程价款优先受偿权，依据前述《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，建设工程价款的优先受偿权优于抵押权，但滞后于消费者购房人的物权期待权，该规定是法律基于生存权至上考虑所作的特殊规定，不同于一般不动产买受人的物权期待权，而《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定正是基于两者的区别作出的，故本案应按照《执行异议和复议规定》第二十九条规定情形予以审查和认定。对于许凤起主张《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条仅确认已支付全部或大部分购房款的买受人权利优先于银行抵押权，并未设立其他附加条件的问题。前述第39条系根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关执行异议之诉的规定，对符合条件的房屋买受人权利与银行抵押权顺位作出的原则性指导。为规范人民法院办理执行异议等案件制订的《执行异议和复议规定》，则进一步明确了无过错买受人物权期待权的保护条件，故原审判决适用《执行异议和复议规定》审理本案并无不当。另许凤起虽对北方建设公司享有的优先受偿权提出异议，但该优先受偿权已经另案生效判决予以确认，故许凤起主张北方建设公司不享有或丧失建设工程款优先受偿权，非本案审理范围，该项上诉理由亦不能成立。【（2021）最高法民终551号】
裁判要旨：一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础
最高院认为：《执行异议和复议规定》第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。而《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。即一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。因此，在华融公司对执行标的享有抵押权的情形下，王靖瑜作为案外人对案涉房屋享有的权益，如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，原判决适用法律并无不当。【（2021）最高法民申3574号】
二、“以物抵债”—债权人请求排除执行
《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》针对“以物抵债”程序中能否支持债权人排除执行存在前后矛盾的观点。从法院裁判观点来看，不支持排除执行的主要理由是“以物抵债协议实为消灭双方之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的买房合同存在差异，故不能适用执行异议复议规定第二十八条规定，也不能据此认定债权人享有物权期待权”。支持排除执行的主要理由是“以房抵债是一种付款方式，债权人有权排除执行”。关于该问题详见“公司商事 | “以物抵债”排除强制执行的适用及裁判观点”一文。
针对该情形，建议债权人在债权到期后与债务人签订《房屋买卖合同》，约定债权人购买债务人的房屋，同时约定以原债权作为购房款支付方式，并及时办理房屋过户登记，避免此类风险。
三、房屋未转移登记—买受人请求排除执行
该情形指A购买房屋但未办理过户登记的情况下，A又出售给B，法院在执行A的过程中查封该房屋，此时B提起案外人执行异议之诉申请排除执行。
从法院的裁判观点来看，不支持排除执行的主要理由是“案涉房屋未正式登记在A名下，故而不具备适应《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的‘买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议’这一前提条件，同时B明知涉案房屋尚未登记在A名下而购买该房，致使房屋不能过户，此系B自身过错所致”。支持排除执行的主要理由是“在A享有足以排除强制执行的民事权益情况下，B作为A的权利义务的继受人继受取得相同的民事权益，可以排除执行。”
裁判要旨：买受人对房屋未办理过户登记到自己名下明显存在过错，买受人对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益
最高院认为：案涉房屋由响华置业公司开发并登记在该公司名下，卞长和、刘长英仅为案涉房屋的备案登记权利人，卞长和、刘长英并未取得案涉房屋的所有权。在卞长和、刘长英并未取得案涉房屋所有权的情况下，路亚林与卞长和于2010年8月30日签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出售给路亚林，合同本身存在无法履行的风险，路亚林对此应当知晓。本案中，路亚林虽已实际占有使用案涉房屋，但2015年案涉房屋被广博金穗公司申请查封时，该房屋尚登记在响华置业公司名下，既未变更登记到卞长和、刘长英名下，也未变更登记到路亚林名下。
因此，鉴于案涉房屋实际所有权人并非卞长和，路亚林向未取得房屋合法产权证的卞长和购买案涉房屋，虽实际占有使用，但未提交充分证据证明其已穷尽要求办理过户登记的救济方式，故路亚林对房屋未办理过户登记到自己名下明显存在过错，原审法院认定路亚林对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。【（2020）最高法民申5384号】
裁判要旨：案外人在被执行人未取得涉案房屋的权属证书的情况下，明知涉案房屋尚未登记在被执行人名下而购买该房，致使房屋不能过户，此系案外人自身原因所致
法院认为：《最高人民法院关于〈人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法际的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，案外人在被执行人未取得涉案房屋的权属证书的情况下，明知涉案房屋尚未登记在被执行人名下而购买该房，致使房屋不能过户，此系案外人自身原因所致。案外人的异议请求不符合前述司法解释规定的要件，对其异议请求本院不予支持。【（2018）苏0381执异152号】
裁判要旨：出卖人就涉案房屋若享有足以排除强制执行的民事权益，则买受人作为拱极文化公司权利义务的继受人继受取得相同的民事权益
法院认为：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，考量买受人对房屋是否享有排除执行的实体权利时，并未要求以买受人直接向房屋的所有权人（即被执行人）购买房屋为前提。一审法院认为“买受人对房屋享有排除执行的实体权利的前提均应为其系向房屋的所有权人即被执行人购买房屋，在此前提下才涉及到支付价款、实际占有、未过户登记过错等因素的审查”，对此本院不予认可。
执行异议之诉的核心问题是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案，本案的买卖行为系拱极文化公司与裕发东瑞公司签订一系列“以房抵债”协议后，在未取得包括涉案房屋在内的12套房屋的所有权证的情况下，拱极文化公司将涉案房屋出卖给蔡某仕，形成的“连环买卖”。判断蔡某仕是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，实为考量拱极文化公司对涉案房屋享有的民事权益。拱极文化公司就涉案房屋若享有足以排除强制执行的民事权益，则蔡某仕作为拱极文化公司权利义务的继受人继受取得相同的民事权益。【（2019）京民终628号】
由于商品房预售方面存在制度监管缺失，大量未取得产权证的房屋入市交易，购房者购买无证房屋存在较大的风险。针对该情形，建议购买已取得不动产证的房屋，并及时办理房屋过户登记手续，避免此风险。
四、“借名买房”—借名人请求排除执行
从法院的裁判观点来看，不支持排除执行的主要理由是“借名人仅享有依据借名买房协议要求出名人将房屋过户至其名下的债权，并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益”。支持排除执行的主要理由是“不动产权属的登记状态并不影响借名人对案涉房屋享有实际产权，故被执行房屋并非出名人财产，执行出名人时不能及于案涉房屋。”
裁判要旨：在完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力
最高院认为：本案徐某欣借用曾某外名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾某外名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。
故仅依据借名买房协议，徐某欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐某欣因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。【（2020）最高法民再328号】
裁判要旨：当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，借名人为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益
最高院认为：不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。本案中，借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。故据此认定借名人为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。【（2021）最高法民申 3543 号】
裁判要旨：在现有证据能够证明借名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响借名人对案涉房屋享有实际产权
最高院认为：依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明孙某借陈某之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙某对案涉房屋享有实际产权。关于孙某对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。陈某并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈某之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。【（2020）最高法民申4号】
购房者出于多种原因借用他人名义购买房屋，并将产权证登记在他人名下，实践中对于房屋所有权的认定存在不同意见，从而给借名人带来较大风险。针对该情形，建议购房者尽量不采用借名方式购房。
涉及房屋的案外人执行异议之诉源于对房屋的执行瑕疵及执行救济，本质是申请执行人基于债权对房屋享有的执行权利与房屋上原附着的案外人权利之间的冲突。法院在审理此类案件时，主要从案外人的权利类型、效力、申请执行人的债权等因素，判断案外人是否享有足以排除执行的权利。在此建议购房者购房时要对房屋进行调查，优先选择购买产权清晰的房屋，以保障自身合法权益。
