公司商事｜商品房消费者申请排除房屋执行时需要关注的问题

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条系为保障商品房消费者（以下简称买受人）生存权作出的特别规定，该规定使买受人的物权期待权获得了最优保护顺位，不仅突破了物权优先于债权的基本原则、优先于担保物权，还可以优先于承包人的建设工程价款优先受偿权、一般不动产买受人的物权期待权及普通债权。

基于这种特殊的权利保护倾向，买受人依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定申请排除排除执行时，不能仅依据字面含义主张权利，还应兼顾条文设置背景、目的等因素综合考量。本文就买受人适用该规定申请排除执行时需要注意的相关法律问题作浅要分析。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

认购协议能否被认定为房屋买卖合同？

根据最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

按照《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同主要内容共包括十三项，分别为（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

因此，买受人如果仅签订认购协议，还得进一步举证认购协议中的条款已包含商品房买卖合同的主要内容，否则认购协议很可能被认定为预约合同，也就不符合第二十九条第一种情形中的“房屋买卖合同”。

参考案例：

【（2021）最高法民申6440号】沈红梅、中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司案外人执行异议之诉再审审查一案

法院认为：案涉《认购协议书》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定的情形，二审判决认定该认购书仅为预约合同，并非商品房买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项的规定，沈红梅的异议不能成立，有相应的事实和法律依据，并无不当。

【（2017）最高法民终278号】中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司、史雪莹二审一案

法院认为：按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《“滇池泊屋”房产认购协议》明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，且史雪莹已经按照认购协议的约定交付全部款项，明丰公司亦向史雪莹出具了收到滇池泊屋4栋1单元0501号房795368元的收款发票。该认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定双方存在商品房买卖合同关系。……史雪莹的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之相关规定，依法应予支持。

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋

1.申请排除执行的房屋须用于居住，买受人购买商铺或多套商品房用于投资的，不属于消费者生存权保护的范畴

《执行异议和复议规定》第二十九条设置的目的是为保护商品房消费者的生存权，买受人为投资、经营等目的购买商铺或多套商品房的，系一般房屋买卖合同的买受人，不属于商品房消费者的范畴，不能依据第二十九条规定排除执行。

参考案例：

【（2023）最高法民申881号】濮阳某公司、河南某支行等案外人执行异议之诉民事申请再审审查一案

法院认为：但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。……由于新晖公司购买的是商铺，不属于商品房消费者范畴，故其不能优先于作为抵押权人的开州农商行子岸支行受偿。

【（2019）最高法民申303号】张志萍、西双版纳鼎鑫建筑装饰工程有限公司再审审查一案

法院认为：张志萍主张排除强制执行的案涉房屋登记在被执行人宏信公司名下。宏信公司系房地产开发企业。故本案适用本院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。……张志萍从宏信公司处所购买的112套商品房中，被法院查封的有97套，没有证据证明该97套案涉商品房系张志萍用于居住，张志萍也未主张其名下无其他用于居住的房产，上述情形已不符合本院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定。

2.“无房”主体扩展至买受人家庭成员，即须查明买受人的未成年子女、配偶名下是否有房产

按照《执行异议和复议规定》第二十九条的字面含义理解，人民法院只需要审查买受人名下有无其他房产即可，家庭成员并不在审查范围内。2020年《执行异议和复议规定》修订后，最高院裁判观点发生变化，即将房产审查范围扩大到买受人的未成年子女和配偶，其背后的法理依据是如果买受人的配偶及未成年子女名下有房产，则买受人的生存权已经得到了实现，其再次购买房屋明显超出居住需要，与立法本意相悖。

参考案例：

【（2019）最高法民终157号】徐瑞雪、中诚信托有限责任公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

法院认为：中诚信托公司还辩称徐瑞雪应举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋，徐瑞雪称其未婚无子女，而购房时徐瑞雪刚逾法定婚龄，且相关司法解释仅要求“买受人”名下无其他用于居住的房屋，并未要求买受人配偶及未成年子女名下无房，故本院对中诚信托公司此点主张亦不予支持。

【（2020）最高法民申3081号】潘华、段金屏申请执行人执行异议之诉再审审查一案

法院认为：本案中，段金屏未提供证据证明其本人及配偶、未成年子女名下有无其他用于居住的房屋，一、二审法院对该事实也未予查明。即使段金屏能够提供证据证明其本人及配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋，其也只能就案涉房屋中的一套房屋依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定主张享有足以排除强制执行的民事权益。

【（2022）最高法民终149号】中建一局集团第二建筑有限公司、王丹等申请执行人执行异议之诉民事二审一案

法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是基于对商品房消费者生存权优先保护就当事人权利顺位所作的例外规定，故对该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形中的“买受人名下”应当作从宽理解，将买受人及其实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为买受人名下已有居住用房。根据运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，可知王丹与其配偶吕超、女儿吕佳瞳、儿子吕佳轩在案涉房产所在地运城市无不动产登记信息，故一审判决认定王丹所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋正确。中建一局二公司关于现有证据不足以证明王丹符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项之规定的上诉理由不能成立，本院不予支持。

3．认定是否满足居住需要，不能仅依据房屋套数作出判断，还应综合考量房屋面积及家庭成员数量等因素

既然审查“无房”主体的范围包含买受人的家庭成员，那么认定是否满足居住需要时，也应当同步考虑家庭成员的居住需要。如果买受人已有住房，但该住房不能满足家庭成员的居住要求的，买受人所购房屋属于对居住环境进行改善，亦属消费者生存权保护范畴。

参考案例：

【（2021）最高法民终1316号】沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行、盛秀华等申请执行人执行异议之诉民事二审一案

法院认为：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。现盛秀华及其配偶名下虽另有位于辽宁省沈阳市大东区××路××号××，登记时间为2013年10月30日，用途为住宅，建筑面积为137.34平方米，不动产权属证号为沈房权证中心字第Ｎ××1号的房屋一处，但盛秀华夫妻二人同时育有三名未成年子女，符合上述规定的精神，应认定其另外购买的房屋系满足居住需要。故盛秀华符合执行异议和复议规定第二十九条第二项规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

【（2021）最高法民终516号】中建一局集团第二建筑有限公司、牛卓龙等申请执行人执行异议之诉一案

法院认为：本案中，牛卓龙妻子谢莉名下登记有一套面积为100.6平方米的住房，系牛卓龙妻子谢莉于2003年（婚前）所购，为步梯房，牛卓龙称，房屋位于5层。目前由牛卓龙夫妻、牛卓龙父母及牛卓龙两个孩子一家六口居住。综合考虑牛卓龙实际情况，牛卓龙基于对家庭基本居住环境进行必要改善而购买案涉房屋，具有必要性和合理性，符合第二十九条第二项的规定。

以下案例中，最高院认为买受人所购房屋面积已经满足基本居住需要，故未支持买受人排除异议的申请。

【（2021）最高法民申6243号】彭燕春、宜宾永乐古窖酒业有限公司等执行异议之诉民事申请再审审查一案

法院认为：本案中，认定彭燕春对2号房及4号房是否享有足以排除强制执行的权利即以此为据。彭燕春购买的2号房、4号房面积分别为260.69㎡和246.68㎡，从面积来看，其中任意一套住房均可满足彭燕春的基本居住需要。故原判决认定排除本案执行的房屋为两套中面积较大的一套，即面积为260.69㎡的2号房，并无不当。彭燕春并未充分举证证明2号房不足以满足基本居住需要，其又主张 4号房也应排除本案执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。

【（2021）最高法民申6097号】河南银丰投资集团有限公司、杜国瑞等案外人执行异议之诉民事申请再审审查一案

法院认为：《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定，商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合上述规定的精神。本案杜国瑞名下有两套已登记房产，与案涉房屋的坐落位置均在长垣市，面积分别为285.5平方米、146.24平方米，二审法院结合其家庭成员7人，作出案涉房屋仍属于满足基本居住需要的认定，事实依据不充分。

4. “无其他用于居住的房屋”应限定在“同一设区的市或者县级市范围内”

根据《九民纪要》第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。不过，《九民纪要》不是正式的法源，不必然作为法官裁判的依据，故很多案例中法官并未将“同一设区的市或者县级市范围内”当作裁判标准。

参考案例：

【（2022）最高法民终115号】季玉华、四川省国基建筑工程有限公司等申请执行人执行异议之诉民事二审一案

法院认为：2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。本案当事人诉争的房屋位于永宁县，永宁县为银川市的下辖县。因此，季玉华名下并非仅有案涉房屋一套住房，并不享有法律应当给予保护的居住利益，因此季玉华所提异议也不符合执行异议和复议规定第二十九条关于保护商品房消费者生存居住权的情形。

【（2020）豫民再62号】广西恒冠建设集团有限公司、黄少婷申请执行人执行异议之诉再审审查一案

法院认为：本案再审期间，刘庆友又提交了鹿邑县不动产登记中心出具的《证明》证实，刘庆友夫妇在该单位无房屋登记信息。虽然刘庆友认可其在郑州市也有住房，但关于《执行异议复议规定》第二十九条第（二）项“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在与案涉房屋同一设区的市和县级行政区无其他用于居住的房屋。故可以认定刘庆友符合《执行异议复议规定》第二十九条第（二）项的规定。

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十

1.现金支付购房款的，仅提供收据不能证明已实际支付购房款，还应当证明购房款来源等事实

开发商被涉诉且银行账户被查封的情况下，通常会要求买受人用现金支付房款。这种情形下，除收据或发票外，买受人没有其他证据证明已实际支付房款。但收据或发票很容易伪造，开发商很可能与他人故意串通，伪造收据或虚开发票后，恶意提起执行异议之诉。为防范这种行为，人民法院在对买受人支付价款的事实进行审查时，除应当对收据、银行流水等款项交付凭证进行审查外，还会结合款项来源、交易习惯、经济能力、当事人关系以及当事人陈述等因素综合判断价款支付的真实情况。

参考案例：

【（2021）最高法民申1499号】马义河、郑州市正岩建设集团有限公司等案外人执行异议之诉一案

法院认为：马义河在原审中提交了六合置业公司出具的收取854650元购房款《收据》，证明其已支付全部购房款。对于购房人只提交卖房人出具的收据证明其已经支付购房款的，可根据购房人的购房资金来源、卖房人的财务账册等证据，结合交易习惯，对购房人是否支付购房款的事实作出认定。本案中，六合置业公司未参加原审诉讼，无法对其财务账册等证据进行核实。马义河称已经用现金向六合置业公司支付了全部购房款854650元，提供了六合置业公司的收据，且马义河称其从事皮革经营，有足额现金。本案应结合购房人的经济能力、当时当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况、房屋居住时间长短、居住期间是否发生争议、是否存在购房人与被执行人恶意串通逃避执行的可能性等因素，根据日常生活经验对马义河是否支付购房款的事实作出认定。

【（2022）豫民终443号】付彩婷、宋建明等申请执行人执行异议之诉民事二审一案

法院认为：案外人主张大额购房款以现金方式支付的，仅有收据并不足以证明其已实际支付购房款。……故乔新玉在仅提供房款收据而未提交其他相关证据，亦缺乏四友公司相关会计账册及记账凭证等证据相印证的情况下，无法形成完整的证据锁链，不足以证明其在人民法院查封前已支付了全部购房款。故乔新玉的主张不能完全符合《执行异议和复议规定》第二十九条的全部条件，其对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。

2.支付价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，亦可排除执行

购房人支付购房款是否超过合同总价款的百分之五十是判断其能否排除执行的重点。《九民纪要》颁布前，人民法院通常认为凡是支付的购房款不足50%的均不能排除强制执行。但《九民纪要》规定了更为灵活的审判标准，即购房消费者支付房款不足50%的原因不归责于购房消费者且在满足其他法定条件的情况下，也可以排除强制执行。

参考案例：

【（2019）最高法民申 6849 号】王鹏皓、黄石市聚德典当有限责任公司再审审查一案

法院认为：在确定商品房消费者是否符合上述第二十九条所罗列的条件时，应从是否满足具体居住需要以及已付房款接近50%时，是否同意将剩余价款交付执行等因素来综合考虑。本案中，王鹏皓系真实的购房消费者，其在涉案房屋被查封前，即与开发商银鹤置业公司签订涉案房屋买卖合同，而后便缴纳了将近50%的房款。后因涉案楼盘“烂尾”等原因，导致其无法按照涉案房屋买卖合同的约定缴纳剩余房款，王鹏皓对合同无法正常履行并无明显过错，且其在再审申请环节也表示愿意依法依约缴纳剩余房款。一、二审法院未充分考虑上述情况，仅以王鹏皓未在涉案房屋查封前缴纳50%房款为由驳回其诉讼请求不当。

【（2021）最高法民终 600 号】长青建设集团有限公司、胡莉等民事经济民事二审一案

法院认为：本案中，案涉房屋用途为住宅，胡莉购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。长青公司的相应上诉理由，不能成立。

《执行异议和复议规定》第二十九条虽然只规定了三种情形，但这三种情形衍生出了诸多需要注意的内容，购房人依据第二十九条申请排除执行时可以综合考虑这些内容，以增加成功排除执行的可能。