房地产建工 | 业主委员会民事诉讼主体资格认定问题
2023-08-22 425
我国当前法律法规并未明确业主委员会是否具有民事诉讼主体资格，最高院及各地方法院对此也并不持统一认可或否定态度，在实际裁判中依然存在冲突与矛盾的裁判观点。
一、业主委员会 人们的居住形式相较于农耕时代已发生巨大变化。在城市中，以整栋建筑物或居民小区为聚集点的住房形式已成为普遍现象，新的居住形式产生新的所有权形式，居民一般不再对某栋建筑物享有单独的所有权，相对应的，建筑物区分所有权是城市生活中城市居民对小区建筑的主要权利形式。根据《物业管理条例》的规定，业主是指房屋的所有权人，业主资格仅与是否享有一定物业区域内的房屋所有权有关。 《民法典》第二百七十七条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。” 《物业管理条例》（2018修正）第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。” 因此，业主委员会是业主大会的执行机构，其职权来自法律的规定与业主的授权。业主委员会只遵照业主大会的授权行事，自身并无独立的意思表示，这一条款仅初步印证业主委员会执行机构的地位。 二、业主委员会诉讼主体资格的现实需求性 在城市生活中，因小区公共区域相关的纠纷时有发生，因共有部分质量问题产生的业主与房地产开发企业的纠纷，以及因共有部分物业管理产生的业主与物业服务企业间的纠纷发生频率，在房地产市场不断低迷的情况下会进一步增长。 第一，对于侵害全体业主利益的行为，单个业主或业主团体无法代表全体业主进行诉讼。已有判决指出，小区内公共事务涉及公共利益，个别起诉人无法代表全体业主的利益和意志，不具有原告主体资格。而较业主委员会而言，业主大会的诉讼地位更是虚无缥缈，群体代表诉讼又复杂繁琐，更加不能实现及时止损的目的。 第二，若否定业主委员会的诉讼权利能力，势必使得利益的天平向侵害业主利益者倾斜，全体业主的共同利益暴露在被肆意侵蚀的风险之下。 第三，无权利能力的社团、成立中的社团属于非法人团体，而业主委员会具有相对独立的经营权利及管理权。[1] 三、业主委员会诉讼主体资格认定 （一）业主委员会民事主体资格 《民事诉讼法》（2021修正）第五十一条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”其中，对于“其他组织”的认定，则体现在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022修正）第五十二条，即指“合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。 关于业主委员会是否属于上述规定的“其他组织”，实践中分别有两种不同观点。 持否定观点的人认为，其他组织必须有一定的组织机构和财产，而业主委员会虽然依法成立，但《物业管理条例》并未规定业主委员会有相关财产的所有权、支配权，只是由业主选举出来实行自治管理的民间组织，不能独立承担民事责任，其本身没有独立财产。由物业管理产生的权利义务最终仍是由业主或物业管理企业享有或承担，因此业主委员会只是一个由业主选出形式上代表业主与物业管理企业联系的中介者。 持肯定观点的人认为，《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但是业主委员会系依法成立并向行政主管部门备案，是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同，依法接受监督，并且对物业共用部位、公用设备享有占有支配权。因此从其成立、职责及相关财产规定方面分析，业主委员会属于非法人组织。 （二）最高院复函观点 最高院在2003年8月给安徽省高院的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中答复：“金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。” 最高院在2005年8月同样给安徽省高院的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中答复：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。” 最高法先后两次以复函的形式，既明确业主委员会“其他组织”的性质，又肯定其诉讼主体资格，但同时限制业主委员会的诉讼范围，将其局限于如前文所述的对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施等六类事项。 （三）最高院判例观点 尽管最高院以复函形式对业主委员会的民事诉讼主体资格进行有限制的肯定，但在此后最高院直接审理的案件或者发布的典型案例中的观点不一，导致仍缺乏明确裁判思路。 案例一：在温州市银都花园业主委员会诉温州市建设房地产开发公司商品房买卖合同纠纷上诉案中，最高法作出（2005）民一终字第12号民事裁定，认为按照物业管理条例规定，业主委员会是业主大会的执行机构，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括针对业主的合同权利涉及共同权问题提起诉讼。业主委员会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动，业主委员会不具有民事诉讼主体资格。 最高院在该案中以业主大会授权业委会提起诉讼超过业主大会职责范围，不能产生业主享有的合同权利转换效果，亦不能导致民事诉讼主体的转移为由，否定业主委员会的主体资格。然而，即便业主委员会完全以公共利益起诉，最高院对此也作出前后矛盾的判决。 案例二：在成铭大厦业委会诉北京市轨道交通建设管理有限公司所有权纠纷案中，最高法认为业主委员会对业主共有的小区停车场与绿地等不具有实体权利，无权提起诉讼，驳回业委会对被告公司占用成铭大厦停车场和绿地要求侵权赔偿的诉请。 案例三：在朗琴园小区业委会诉开发商润博公司侵权纠纷案中，最高院民一庭支持了北京一中院的观点，即润博公司在小区土地伤建设水井侵犯了业主共有的土地使用权，业主委员会有权就业主共有土地使用权提起诉讼。 争议直至2014年，最高院终于在2014年第6期《中华人民共和国最高人民法院公报》上公布了徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案，根据物权法的相关规定，不加任何限制地确认了业主委员会的诉讼主体资格。该案中，审判法院认为原告业委会为对西苑艺君花园进行管理，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，属于《民事诉讼法》中的“其他组织”。原告依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的物权请求权，向被告主张确认物业管理用房所有权，具备原告诉讼主体资格。此后在2021年国电家园小区业主委员会与伊宁市宏基房地产开发有限责任公司、通州建总集团有限公司房屋买卖合同纠纷案中也认可业主委员会诉讼主体资格。 案例四：国电家园小区业主委员会与伊宁市宏基房地产开发有限责任公司、通州建总集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案【2021】最高法民再344号 最高院再审认为，关于二审法院认定国电业委会不是本案适格原告是否有误的问题《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”行为时有效的《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。” 第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具有民事诉讼主体资格请示一案的复函》（[2002]民立他字第46号）载明：“金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）载明：“根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”根据上述法律规定及答复意见，业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。 四、业主委员会作为原告时应具备的条件 由于缺乏明确法律规定，尽管目前实践中主流司法观点倾向于支持业主委员会民事诉讼主体资格，且最高院也通过公报案例不加限制地明确了业主委员会的民事诉讼主体资格，但是通过检索仍发现，不同法院在个案中依然存在不同的观点。因此，面对不同法院对主体适格与否的审查，防止案件被驳回起诉或者不予受理，业主委员会仍需满足一定的条件： (1)业主委员会的成立应符合法定程序，并向相关行政主管部门进行备案； (2)诉讼事项应经过业主大会授权； (3)限于物业管理纠纷范围内； (4)应涉及全体业主的公共利益。 [1]王迎付、席付：《业主委员会的诉讼主体资格及其限度》，《法院机关刊精选》
