公司商事 | “以物抵债”排除强制执行的适用及裁判观点
2023-05-23 574
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条规定可知，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行的，其中第一个要件就是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，而在实践中，以物抵债是否属于该条所谓的“房屋买卖合同”，能否排除执行，仍存在很大争议，本文对此予以探析。
一、以物抵债的定义
我国现行法律、法规及司法解释对“以物抵债”并无明确定义，最高人民法院民事审判第二庭庭长杨临萍在《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题（2015年12月24日）》第九条“关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题”中指出，债权人与债务人之间存在金钱债务，有时双方约定以特定物替代原金钱债务的清偿。实务上将该种替代履行债务的方式称为以物抵债。
以物抵债能否排除强制执行？目前我国执行法律规范并未就此作出明确规定。在《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》【最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社出版，2019年版】第304页中提到，债权人不能基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行，理由主要有两个，一是防止案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间损害申请执行人的权利，二是违反债的平等性。但在第643页中又认为，对于采用抵债方式的，可以视为支付价款，那在此前提下，若再符合第二十八条其他三个条件，就可以排除执行，前后观点似乎矛盾，而在司法界对以物抵债能否排除强制执行也存在不同的观点。
二、以物抵债能够排除强制执行的指引和裁判观点
各地法院操作指引
1.《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第二条“案外人基于被执行人名下的不动产提起的执行异议之诉案件的处理”8. 金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应参照适用《查扣冻规定》第十五条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：
（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。案外人虽然未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。合同是否成立以及合法有效，应根据《民法典》合同编及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定予以认定。
（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。
（3）案外人已经支付全部价款。案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。
案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：①案外人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；③案外人与被执行人在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。
2.《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第一条：“案外人异议之诉和申请执行人异议之诉”（二）实体问题13.案外人主张涉案房屋是以房抵债取得，请求排除执行，如何处理？意见：符合条件的，可以排除执行。案外人有充分证据证明，能够同时满足以房抵债协议真实有效、协议签订于房屋被人民法院查封之前、案外人在查封前已经实际占有涉案房屋，案外人对涉案房屋未能过户不存在过错的，可以排除执行。说明：参照《执行异议和复议规定》第二十八条处理。案外人执行异议之诉的目的在于保护强制执行行为下真实权利人的合法权益，实践中并不禁止以房抵债行为，查明属实的，应保护债权人利益。”
3.《山东省高级人民法院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第七条：“案外人基于以房抵债提起执行异议之诉，如何处理？答：对于案外人与被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条。人民法院应当对以房抵债所涉及的债权债务是否合法有效进行实质性审查，还要注意结合案件是否存在涉及消费者权益、弱势群体保护、公民基本生存权利等因素，对以房抵债的法律效力和法律后果，综合进行审查判断。”
4.《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答（2019修订）》第二十条：“以房抵债所涉及的执行异议之诉案件应如何认定案件性质？对已经纠纷成讼的执行异议案件，在审查中发现买受人并未现实支付房屋价款，而是通过对出卖人或他人的到期债权，或是以其它房产、实物冲抵房款。对于此类案件的审理，在总体原则上应当注意认真审查有关案涉事实真伪，包括所谓冲抵房款的债权是否真实存在、是否合法，房屋买卖协议是否存在“倒签”，名为房屋买卖实质是否为让与担保，买受人与出卖人之间是否存在恶意串通、逃废债务等。如上述问题均予排除，以房抵债确系双方当事人终止原借款等法律关系，而建立商品房买卖法律关系的真实意思表示。可以根据当事人以物抵债所达成的合意，依法认定房屋买卖协议成立、生效。如不存在其它可能导致合同无效的情形，仅因权属变更登记未予办理而造成以物抵债协议未能彻底履行完毕，鉴于以房抵债的权利人一般已对案涉房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权，可以依法排除执行。对此类案件的后续审理，则还应依照有关规定对其是否符合物权期待权、消费者物权期待权所规定的条件依法予以审查。”
法院裁判观点：
1.债权人确有证据证明已经另行形成不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以债务人欠付的债权抵顶
陈钇安、陈俏伊与王嘉庸、云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司、陈春蕊、陈为民、崔玉婷案外人执行异议之诉【（2019）最高法民终1894号）】
裁判观点：
最高院认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的非金钱债权迥然不同。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。而如果认为此种情况下的所谓“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人”通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。因此，除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。
2.以房抵债是一种付款方式，债权人有权排除执行
魏华、吴国喜申请执行人执行异议之诉【（2020）最高法民申6792号】
裁判观点：
最高院认为，吴国喜与汇埠公司基于以房抵债的原因签订案涉房屋买卖合同，在双方签订房屋买卖合同并交付房屋后，房屋价款对应的借款即视为已经清偿，汇埠公司以出具《收据》的形式认可收到购房款。案涉房屋不能办理产权登记手续的主要原因是政府限购政策及汇埠公司欠缴税款所致，吴国喜对此没有过错。原审判决据此认定，因吴国喜与汇埠公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，吴国喜合法占有案涉房屋并支付了全部房屋价款，对于不能办理产权登记并无过错，故吴国喜对于案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依据充分，并无不当。
3.在抵销情况下，法院确信债权人自始具有购买的真实意思，享有物权期待权，可适用第二十八条排除执行
潘毅和与贾兆辉申请执行人执行异议之诉【（2020）内民终293号】
裁判观点：
一审法院认为案涉车库并非以物抵债，案涉车库已经付款。“以房抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下的行为。定房协议注明的“顶款孙志伟”，经过庭审调查，系京和公司因尾欠他人工程款、材料款，现贾兆辉购买该车库，通过抵销京和公司尾欠他人工程款、材料款的形式，减少了京和公司债务，亦相当于给付了车库款。在结合第三人出具的收款收据，亦能够证明贾兆辉已经交付了房款，潘毅和以贾兆辉无法提供汇款凭据认为尚未付款的主张不能成立。贾兆辉对车库享有排除强制执行的实体权益，二审内蒙高院予以维持。
4.债权更改，金钱债权已确定转化为交付房屋及变更所有权的请求权，购买房屋的意思表示明确，可适用第二十八条排除执行
钱吉荣与重庆永邦小额贷款股份有限公司案外人执行异议之诉【（2020）渝民终1003号】
裁判观点：
重庆市高院认为，钱吉荣主张对案涉房屋享有权利的依据是与珩宇公司2017年7月20日签订的29份《商品房买卖合同（现售）》以及2017年7月22日签订的《购房协议书》。《购房协议书》系以物抵债协议，以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式，一般而言，当事人之间并未达成买卖不动产的合意，因而也并未从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的的法律关系，故仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，原则上不能据此而排除对该不动产的强制执行。但本案中《购房协议书》约定借款本息与案涉房屋房款之间的差额有120万元，钱吉荣亦将120万元购房款按约定支付给了珩宇公司，故钱吉荣在以物抵债的同时也具有购买案涉房屋的真实意思表示，其与珩宇公司之间的法律关系也转化为了房屋买卖合同关系，对钱吉荣的权利应按照执行异议复议规定第二十八条规定进行审查。
三、以物抵债不能排除强制执行的裁判观点
1.以房抵债协议仅是对原债务履行方式的变更，并非第二十八条规定的买卖合同
葫芦岛农村商业银行股份有限公司、葫芦岛市中业房地产开发有限公司第三人撤销之诉【(2020)最高法民终1184号】
裁判观点：
最高院认为，刘玉凤与葫芦岛农商行前身葫芦岛市龙港区农村信用合作联社签订《抵债协议书》，采取以物抵债的方式消灭金钱债务，是债务履行方式的变更。在抵债房屋仍然登记在中业公司名下、刘玉凤尚未取得房屋所有权的情况下，葫芦岛农商行并不据此取得优先于一般债权的权利。葫芦岛农商行认为刘玉凤将案涉商品房抵债给葫芦岛农商行系物权期待权的转让行为，并据此主张（2017）辽14民初36号和（2018）辽民终118号民事判决解除中业公司与刘玉凤的商品房买卖合同，导致其财产权受到侵害，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
2. 以物抵债受让人不属于不动产买受人，不应适用第二十八条规定
康静、青岛华东葡萄酿酒有限公司申请执行人执行异议之诉【(2020)最高法民申3620号】
裁判观点：
最高法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条有关“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，康静依法应对案涉6号楼1单元501室商品房享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。诉讼中，康静就其对案涉6号楼1单元501室商品房享有排除强制执行的民事权益的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并符合该条规定的四个要件。康静认为通过抵顶行为以及委托案外人代为支付剩余购房款的行为，应视为支付了全部购房款。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。本案中，康静于诉讼中提供的《以房抵付工程款协议》《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等证据表明康力商砼公司与中天嘉合公司就以房抵顶混凝土货款达成合意，康静应支付的合同价款实为康力商砼公司的混凝土货款。康静取得案涉房屋是基于康力商砼公司与中天嘉合公司之间的混凝土货款抵顶。案涉《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等协议实为消灭康力商砼公司与中天嘉合公司之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的买房合同存在差异，并不能适用前述司法解释的规定，也不能据此认定康静享有物权期待权。
根据梳理最高院及其他地方法院所持意见及裁判观点可知，现在司法界主流观点更倾向于以物抵债能够排除强制执行，其裁判观点对诉讼中如何认定以物抵债能够排除执行有着明确指引作用。也有部分法院并不认为以物抵债能够排除执行，最高院认为以物抵债协议债权人不享有阻却执行的实体权利，从第二十八条的第一款适用角度出发，认为以物抵债协议债权人并不存在购房意图，属于债务人履行方式的变更，无法将以物抵债协议与房屋买卖合同等同，并以此排除强制执行。
约定以物抵债方式，多数情况下均出于偿还债务的目的，但不免有的当事人则是为了达到其他非法目的，恶意逃避债务，损害第三人的合法权益。具体案件中，既要注重以物抵债在化债、交易等方面的积极影响，也要严格审查当事人缔约真意，合理判断以物抵债在排除执行案件中的适用情形。
