房地产建工 | 合资、合作开发房地产项目利润分配纠纷常见争议焦点及裁判观点
2022-08-16 160
在合资、合作开发房地产的过程中，合作各方因项目利润分配发生的纠纷在房地产类纠纷案件中的比重逐年上升。
本文结合实践中关于合资、合作开发房地产项目利润分配纠纷司法判例，对利润分配纠纷常见实务问题进行归纳探讨。
一、合作方未在合同中约定利润分配条件
合资、合作开发房地产过程中，合作各方通常会在合作协议中约定好出资比例和利润分配条件，但实践中也会出现没有约定利润分配条件的情况，最终引发各方对合作项目是否具备分配条件产生争议。法律、法规和司法解释对此也没有明确规定。在此情形下，最高院通常根据项目是否开发完毕、是否大部分销售、是否完成验收和结算等几个角度综合判断能否分配利润，如果已经开发完毕并大部分销售，不存在未结算和未竣工验收的情况，则支持分配利润，反之则会驳回利润分配请求。具体如下：
（一）判决可分配的案例：（2020）最高法民终265号
在林云、臧清合资、合作开发房地产合同纠纷案件中，最高院关于案涉项目分配利润条件是否已经成就的问题认为：鸿基公司与林云、臧清于2007年4月19日签订的《“文昌阳明苑”项目联合投资合作开发协议书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定诚信履行合同。该协议第四条利益分配约定：“4.1按项目利润5：5分配。4.2双方同意自留物业及不可销售的建筑面积，届时双方本着价值相等、好坏搭配的原则分配，也可由甲方收购。”双方仅约定了利润分配比例，未约定利润分配时间和条件，自2016年2月29日以来多次协商未果。经司法鉴定，审计报告载明案涉项目已销售住宅385套、商铺7套及出租车位71个，未销售住宅及商铺各一套，未出租车位65个。一审判决根据双方合作项目已开发完毕且销售工作基本完成的客观事实，认定双方合作的主要合同目的已经实现，应当依照合同确定的比例分配利润，具有事实和法律依据，本院予以维持。
（二）判决不可分配的案例：（2019）最高法民终1426号
在北京海涛房地产开发有限公司、通辽天蒙房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，关于被上诉人天蒙公司是否应对二期项目履行清算义务并依约向上诉人海涛公司支付项目利润的50%，最高院认为，案涉《终止协议》被法院生效判决撤销后，虽然天蒙公司与海涛公司没有继续履行关于案涉二期工程所签订的《二期开发协议》《二期补充协议》，但该两份协议仍合法有效，双方基于上述协议形成的合作开发房地产的法律关系仍客观存在，在二期项目完成后，天蒙公司应该依据上述协议承担对案涉二期项目的进行结算的义务。但根据已查明的事实，虽然二期项目有70%到80%房屋已经销售，且部分房屋办理房产证并入住，但二期项目整体工程未经竣工验收，二期项目的工程款亦未结算。且部分房屋（包括联排房屋）被法院查封、拍卖，部分房屋权属不明不能销售。同时天蒙公司和海涛公司因合作开发房地产形成的部分债权债务和第三方的纠纷仍在诉讼之中，双方在案涉二期项目中对外融资借款本金和利息亦不能最终确定。因此，综合考量案涉二期项目现状，目前尚不具备进行结算的条件。故海涛公司本案请求天蒙公司对案涉二期项目履行结算义务，不能成立，不予支持。
二、出资未到位的利润分配
（一）通常情况：按实际出资比例分配
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》第十九条规定：“合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。”
根据该条规定，若当事人一方未足额缴纳出资，应按照实际出资比例分配，实践中法院多以该条作为利润分配的依据。如方明通与福州宏发房地产有限公司合作开发房地产合同纠纷案【(2013)民一终字第20号】中，关于方明通应享有的投资收益比例问题。最高院认为，双方虽在《联合开发建设合同书》中约定开发所得净利润，宏发公司和方明通分别按照40％和60％比例分成，但该利润分成系以双方按约投资到位，项目全部开发完成为预期。本案中，根据合同第一条约定，宏发公司对相应的合同义务已基本履行完毕，而方明通仅履行了部分合同义务，即支付前期的1920万元，项目开发的所有后续资金均未及投入。故方明通主张按照60％比例计算其投资增值收益，依据不足，不予支持。根据《联合开发建设合同书》约定，6：4为原约定股份及利润分成比例，而非投资比例，原判决以6：4作为投资比例并计算方明通应实际投资4800万元，依据不足，予以纠正。案涉合同因非归责于双方当事人自身原因终止，在方明通未全部出资到位的情况下，根据权利义务一致原则，以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益符合本案实际情况。
（二）例外情形：若双方同意按约定分配利润的，不按实际投资比例分配利润
根据司法解释“按实际投资比例分配利润”原则，若项目合作一方在依约投资后又抽逃出资，不应分得项目利润。但如果项目合作各方在明知一方抽逃出资后仍然与其签订合法、有效的协议，同意其分配项目利润，法律对此并未作出禁止性规定，因此未（足额）出资的一方仍然有权按照约定内容分配利润，不受《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》第十九条的约束。最高院在曾宪明与徐州咪兰房地产开发有限公司、徐先超合资、合作开发房地产合同纠纷案中明确该观点。
在曾宪明与徐州咪兰房地产开发有限公司、徐先超合资、合作开发房地产合同纠纷案【（2015）苏民终字第00369号】中，徐先超与曾宪明签订《联合开发协议》，约定：徐先超以其拥有的土地使用权作价300万元，曾宪明投入现金300万元进行联合开发；双方按5：5进行利润分成。在开发过程中，曾宪明从项目公司中提取300万元，并出具收据一份，载明：收取投资款。同日徐先超与曾宪明签订《补充协议》，约定：双方将项目公司账上存款、售房款各按50%分别存在双方个人名下。2013年，曾宪明起诉要求分配项目盈余分成款，法院判决项目公司支付曾宪明利润分成款377.5275万元，徐先超承担连带给付责任。咪兰公司、徐先超不服一审判决提起上诉，认为曾宪明自认以房屋预售款偿还了其出资，应认定曾宪明未出资，无权要求分配咪兰公司的利润。二审法院认为，咪兰公司注册成立后仅数日该300万元借款即由咪兰公司用房屋预售款返还给了任永红，对此，曾宪明是明知的，双方形成了抽逃出资的合意，曾宪明并未实际完成投资义务。根据法律规定，合作开发房地产对合作利润分配比例的约定是建立在合作各方按约实际且足额投入的基础之上，当事人未足额交纳出资的，应按照当事人的实际投资比例分配利润。但对于合作一方未按约定投资，如合作另一方同意按照原约定的利润分配比例分配利润的，法律也未做禁止性规定。本案中，虽然曾宪明没有按约完成投资义务，但从事后徐先超与曾宪明签订的《补充协议》对咪兰公司账上存款及售房款五五分配的约定内容来看，与之前《联合开发协议》的利润分配约定相符，应是对利润分配的再次确认，也是对曾宪明实际参与合作事务的经营运作并投入人力、物力的肯定，此约定为当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。二审法院驳回上诉后，上诉人不服提出再审申请，最高院作为再审法院肯定了二审法院上述观点。
三、项目公司股东利润分配请求权的行使条件
实践中，合资、合作开发房地产多以成立项目公司的形式运行项目，而项目公司一旦成立便具有独立法人资格，受《公司法》的约束。因此，合作方同时作为项目公司的股东若行使利润分配请求权，除符合合作协议约定的分配条件以外，还需遵守《公司法》及司法解释的相关规定，提交载明具体分配方案的有效股东会决议。
最高院在华耀城策划（周口）有限公司、恒大地产集团郑州有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷再审案【（2021）最高法民申7144号】中明确上述观点。该案中，华耀城公司与恒大郑州公司签订《合作开发协议》，通过共同持股项目公司的方式合作开发项目，项目公司为华裕公司。关于华裕公司是否满足利润分配条件的问题，最高院认为，本案中，华耀城公司和恒大郑州公司虽然是通过合资合作成立项目公司，但项目公司的运行应当遵守《公司法》的相关规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（四）》（2020年修正）第十五条规定“股东未提交载明具体分配方案的股东会或者股东大会决议，请求公司分配利润的，人民法院应当驳回其诉讼请求，但违反法律规定滥用股东权利导致公司不分配利润，给其他股东造成损失的除外。”
华耀城公司所主张的《股东沟通会会议纪要》除了对已经分配的1亿元达成一致分配意见外，对其他利润并未形成具体的分配方案，故其请求分配利润的诉请不符合上述规定。
四、合作一方单方增加面积时的利润分配
合作开发房地产过程中规划许可的建筑面积增加是十分普遍的现象，造成建筑面积增加情形的原因包括开发商故意扩大容积率等规划参数等主观原因以及因地质情况发生变化引起设计变更等客观原因。建筑面积增加，容积率发生变化后，有的及时补办规划许可手续、获得主管部门批准而成为合法建筑，也有未及时补办或未获批准导致增加的建筑面积成为违章建筑的情形。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》第十六条规定了不能请求分配房地产项目利益的几种情形，分别是：
●依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准;
●房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；
●擅自变更建设工程规划。
依据该条，若建筑面积增加后未获主管部门批准从而成为违章建筑，自然谈不上对新增面积分配利润的情形。同时，该司法解释第十七条规定：“房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。”据此，若新增面积获得有批准权主管部门批准并成为合法建筑后，对超出部分的房屋利润的分配方法，按照“当事人协商分配——按约定投资比例分配——按约定的利润分配比例”进行确定。
而当合作一方不以股东身份主张项目利润分配，而是依据合作合同关系对合作协议的有关约定房产分配面积发生变更提出请求，并且合作各方并未对新增面积分配达成补充合意时，最高院认为可以根据公平原则进行分配，但同时应参照合作双方最初约定的以及在履行合同过程中分配面积比例的实际情况，进行综合考虑。
如在长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案【（2005）民一终字第60号】中，关于合作一方单方面新增加的面积应该如何处理的问题，最高院认为：……华茂公司主张分配多增加的房屋面积，并非以股东身份对项目利润分配的主张，而是依据合作合同关系对《房地产合作开发协议书》有关约定房产分配面积发生变更而提出的请求。
新增加的面积是合作项目的产物，理应归合作各方共同所有。但上述三份协议均未就新增的27762.8平方米建筑面积的分配再予约定，一审法院认为华茂公司请求的合同依据不足，并无不当……一审法院根据各方合作情况，对各方未作约定的新增面积，适用公平原则按照20%的比例确定给华茂公司，与参照双方最初约定分配面积所占分配比例以及合同履行过程中分配面积所占比例的变化等合作项目实际履行情况，综合考虑的结果大致相当，也符合本案实际，可予维持。
取得合作项目开发利益，是房地产合作各方的最终目的。直接或间接因项目利益分配问题引起的纠纷，在合资合作开发房地产合同纠纷中占较大比重。实践中关于合资、合作开发房地产的纠纷层出不穷，双方争议点纷繁复杂，现有的法律及司法解释缺乏明确的规定，即便是最高院也会对同类案件作出不同的判决。究其根本，仍是综合考虑到不同案件面临的具体情形不同。因此，本文从最高院判决中归纳总结裁判观点，以期借鉴。
