房地产建工∣“工抵房”法律问题：从购房角度分析
2022-06-07 242
一、“工抵房”的概念
“工抵房”属于“顶账房”的一种形式，具体是指开发商与施工方约定，用开发商建设的房屋作价抵顶应付的工程款。
二、购买“工抵房”的法律关系
购买开发商用来抵顶工程款的“工抵房”时，往往涉及三方关系：第一，开发商与施工方之间的以物抵债合同法律关系；第二，施工方与购房者之间的商品房买卖合同法律关系；第三，开发商与购房者之间的商品房买卖法律关系。
（一）开发商与施工方之间的以物抵债合同法律关系
开发商因资金链紧张，与施工方约定以建成后的房屋抵顶工程款或货款的，一般情况下该约定合法有效，属于双方订立的以物抵债协议，该协议具有如下特征：
1.属于诺成合同，新债与旧债并存且优先履行新债
《最高人民法院第五巡回法庭法官会议纪要》在关于以物抵债协议达成后，债权人是否有权选择履行旧债的问题上认为：“以物抵债协议作为民事合同，其成立要件受制于当事人意思自治以及《合同法》的规定。《合同法》第二十五条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。《合同法》分则中未规定以物抵债协议，该协议属于无名合同，参照与其性质最相近的买卖合同的规定，以物抵债协议应为诺成性合同。在当事人未约定以债权人实际受领抵债物作为以物抵债协议成立要件的情况下，该协议自双方达成合意时即成立。当事人达成以物抵债协议是为了清偿旧债，在以物抵债协议未履行前新债与旧债并存，但基于对债权人与债务人利益的平等保护，以及对当事人行为的可预期性要求，为了维护交易秩序的稳定，在以物抵债协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。”
2.履行期限届满后达成协议才可发生效力
《九民纪要》第四十四条规定：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”
如当事人在债务履行届满前达成了以物抵债协议的，该协议因违反禁止流质或流押的规定而无效。《九民纪要》第七十一条规定，若抵押标的物已完成给付，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，属于让与担保，人民法院依法予以支持。《九民纪要》第四十五条规定，若抵押标的物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼，经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
（二）施工方与购房者之间的商品房买卖法律关系
施工方作为“工抵房”的受让人，为尽快回笼资金，往往会以较低价格对外销售房屋，并与购房者签订《房屋买卖合同》或《房屋认购协议》，则双方之间成立商品房买卖合同法律关系。即使施工方尚未取得“工抵房”所有权，或以物抵债协议无效，均不影响商品房买卖合同生效。
（三）开发商与购房者之间的商品房买卖法律关系
为确保购买的“工抵房”真实可靠，购房者从施工方处购买后，还会与开发商单独签订《商品房买卖合同》，或开发商、购房者、施工方三方共同签订《房屋认购协议》。关于开发商与购房者是否存在商品房买卖法律关系的问题，司法实践中存在三种争议。
1.存在商品房买卖法律关系，属于债权转让
购房者经施工方同意与开发商签订的房屋买卖合同，即施工方将对开发商享有的债权转让给购房者，购房者支付购房款作为给付施工方债权转让的对价，同时购房者与开发商形成房屋买卖关系。
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吉林省高级人民法院认为：关于张洪艳与严永郁、延亿公司之间的关系问题。延亿公司系案涉小区开发单位，严永郁承包了其中的防盗门工程，双方在签订承包合同时约定以14号楼的房屋抵顶工程款。但在协议履行过程中，严永郁并未实际取得案涉房屋的所有权，仅是取得工程款债权，张洪艳在严永郁在场的情况下与延亿公司签订了房屋买卖合同，即严永郁将其对延亿公司的债权转让给张洪艳，张洪艳给付的购房款为给付严永郁债权转让对价款，张洪艳与延亿公司形成了房屋买卖关系，延亿公司向张洪艳出具了购房款收据，亦应承担交付房屋与办理房屋所有权证书的义务。原审法院认定严永郁与张洪艳之间系债权转让关系并无不当。张洪艳虽主张其与严永郁的行为属于向第三人履行，但严永郁并未取得房屋所有权，房屋的处分权仍由延亿公司所有，不存在第三人履行债务问题，本院对张洪艳该项再审申请主张不予支持。【（2018）吉民申1910号】
2.存在商品房买卖法律关系，属于债务加入
购房者从施工方处购买“工抵房”时，开发商与购房者单独签订《商品房买卖合同》或三方共同签订《房屋认购协议》，表明开发商此时已同意加入购房者与施工方的商品房买卖法律关系中，并自愿与施工方共同向购房者履行合同义务。
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辽宁省高级人民法院认为：2002年7月7日，宋延福与高占云签订买房协议。2003年4月8日，坤城公司法定代表人牛铁发在上述买房协议上续签：“竣工后办理入户手续”，应视为诉争房屋权利人对宋延福处分诉争房屋行为的追认，故该买房协议合法有效。牛铁发的签字行为既是对宋延福无权处分行为的追认，同时也是对以诉争房屋抵顶坤城公司欠宋延福工程款的确认。因牛铁发系坤城公司的法定代表人，因此其签字行为表明坤城公司此时已加入了宋延福与高占云之间的合同关系，并与宋延福共同负有向高占云履行合同的义务。在高占云实际入住诉争房屋并进行装修后，坤城公司以决算后认定不需以该房抵顶宋延福工程款为由，拒绝为高占云办理相关手续，并将该房另行抵顶给案外人高太平，确有过错。【（2014）辽审一民抗字第1号】
3.不存在商品房买卖法律关系
《辽宁高院民事审判服务基层、服务群众热点、难点100题》第六十八题：“债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三人并办理产权变更手续方能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。第三人虽与开发商签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。”
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大连市中级人民法院认为：依据已查明的事实，案涉房屋是富堃公司从嘉和公司抵顶工程款而来的，富堃公司在没有取得该房屋产权证的情况下，向于黎明出售该房屋、收取于黎明交付的购房款，由于黎明又与开发商嘉和公司签订商品房买卖合同，规避了相关法律法规的规定。因此，现于黎明主张嘉和公司依该合同承担逾期交房的违约责任，没有事实和法律依据。据此，一审判决驳回于黎明的此项诉请，并无不妥，于黎明的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。【（2016）辽02民终2214号】
三、“工抵房”买受人能否排除强制执行 涉及工抵房执行的案件中，常见的问题有：当“工抵房”未经权属登记变更至买受人名下，即被开发商的债权人申请强制执行时，买受人能否通过案外人执行异议、执行异议之诉排除强制执行。 案外人执行异议之诉审理的基本理念是通过对案外人和申请执行人权利的比对，判断哪一方的权利在强制执行程序中更应受到保护。对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的评判，是建立在相对性原则之上的。因此，在审理执行异议之诉时，应当立足于个案事实，将案外人基于不同法律行为而享有的权益与申请执行人债权进行比对分析。 根据《中华人民共和国民法典》第二百三十二条规定的精神，非基于法律行为而取得物权的人，在办理登记前处分该不动产，不发生物权效力。可见，在未办理权属登记的情况下，因其缺失公示性，法律对物权人处分不动产的效力进行了减损性的规定。举重以明轻，施工方在未取得物权的情况下处分“工抵房”，是无法将其具有类物权属性的效力传递给买受人的。这意味着，“工抵房”购买人对房屋是否存在权利瑕疵负有更重的审查注意义务。 案例荐引 最高人民法院认为：吴遐是基于其对案涉合同标的物所享有的权利而主张排除其合同之外第三人的权利，故需就吴遐自身对案涉房屋的权利是否足以排除强制执行进行判断。根据本案查明的事实，吴遐作为陈文韻与盛景公司之间《商品房买卖合同》权利的受让人，与盛景公司签订案涉《商品房买卖合同》是在2017年7月11日。在这种情况下，与从房地产开发企业处直接购买房屋不同，作为买受人的吴遐无疑应当对案涉房屋是否存在权利瑕疵负有更重的审查注意义务。而案涉房屋无法完成权属转移登记显系吴遐未尽到这一审查注意义务所致，吴遐应当自负其责，其对案涉房屋所享有的权益因此而不应排除华融重庆分公司基于抵押权而申请的强制执行。【（2020）最高法民申3829号】 实践中，开发商常以施工方尚未履行义务为由，拒不向购房者交付房屋或办理过户手续。该类纠纷所涉法律规范不明确且各地法院裁判观点不统一。一般情况下，若购房者无法提供与开发商签订的《商品房买卖合同》，或无法提供与施工方签订且经开发商书面确认的《房屋认购协议》，购房者很难向开发商主张权利。因此，在购买代物清偿型“工抵房”时，应着重考虑可能涉及的法律风险，严格审核相关证件及合同，以更好维护自身的合法权益。
