破产清算 | “商品房消费者”优先权保护——以房地产企业破产为视角

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学住房政策研究中心秘书长陈晟指出，“三道红线”的出台限制了银行等金融机构给房地产企业贷款的总额度，控制全社会流入房地产市场的资金，建立起房地产金融的长效机制。随着“房住不炒”以及信贷政策的收紧，近两年房地产企业破产已不再是新闻，有些头部的房地产企业也一再爆出信贷危机，甚至破产、重整。

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

其中，第（二）项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，《九民纪要》第一百二十五条规定，可以理解为购房人购买房屋应当用于居住，即用于生存需要的居住用房。是否必须为唯一居住用房，《九民纪要》进一步指出，在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内“商品房消费者”名下没有用于居住的房屋，或“商品房消费者”名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

此外，对于第（三）项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的理解，如果作为硬性参照指标执行，可能会损害刚性需求购房群体的利益。因此，《九民纪要》对这一标准进行了一定程度的放宽，如果“商品房消费者”支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。因此，同时符合上述条件的购房人为“商品房消费者”。

三、房地产企业破产程序三大优先权及优先顺位

（一）建设工程价款优先权

房地产企业破产后，涉及发包人未按时支付承包人工程价款的，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第八百零七条规定，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。需注意的是，根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（2020年修订）（以下简称《建工解释一》）第四十一条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。该条款修改了原来“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”的时间限制。

此外，工程款通常由欠付进度款/工程款、窝工损失、垫资利息等多部分构成，但其中并非全部债权均享有优先受偿地位。根据《建工解释一》第四十条规定，承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。房地产开发企业破产后，为实现债权人公平、公正、有效清偿债权，对于逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等同样不属于优先受偿的范围。

（二）抵押权

房地产企业破产程序中，债务人的担保债务一般都会涉及建设用地使用权或在建工程抵押，抵押权人获得就特定担保财产在破产程序中优先受偿的权利，但抵押权行使与普通情况下有所差异。

首先，破产程序分为破产重整、和解以及破产清算，在不同的破产程序中，对抵押权的行使时间规定不同。

1.重整程序中，抵押权人的抵押权暂停行使，但担保物有损坏或者价值明显减少的可能，足以危害担保权人权利的可以请求恢复行使。《九民纪要》第一百一十二条进一步规定，担保物不是重整所必需，管理人或者自行管理的债务人应当及时对担保物进行拍卖或者变卖，拍卖或者变卖担保物所得价款在支付拍卖、变卖费用后优先清偿担保物权人的债权；若为重整所必需，并且提供与减少价值相应担保或者补偿的，人民法院应当裁定不予批准恢复行使担保物权。

2.破产清算和破产和解程序中，抵押权人可以随时主张实现抵押权，但因单独处置担保财产会降低其他破产财产的价值而应整体处置的除外。

3.但在房地产企业破产程序中，涉及权利主体众多，抵押权并非属于绝对优先权。根据《建工解释一》第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。由此可知，抵押权受偿顺序劣后于建设工程价款优先受偿权。

（三）“商品房消费者”优先权

在《民法典》出台之前，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《九民纪要》第一百二十六条和《规定》第二十九条对“商品房消费者”优先权的适用进行了进一步补充完善。

但随着《民法典》实施与《批复》的废止，《企业破产法》对于破产债权清偿顺位的规定中，并未对房地产企业破产案件中“商品房消费者”的权益保护进行规定，相关法律亦未出台与之相衔接的条款，导致“商品房消费者”在实践中处于无法可依的状态。实务中，对于“商品房消费者”符合《规定》第二十九条的情形时，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其享有的优先地位并未改变，仍然优先于建设工程价款优先权和抵押权。

（四）“商品房消费者”优先权的保护顺位

在房地产企业破产案件中，由于房地产企业破产涉及众多购房人的切身利益，对于已支付大部分购房款的“商品房消费者”来说，若房屋已经建成，管理人通常会继续履行商品房买卖合同，“商品房消费者”可主张对抗建设工程价款优先受偿权及抵押权；只有当房屋尚未建成且房地产企业确实缺乏足够资金进行后续建设时，管理人才可能会选择解除商品房买卖合同，此时“商品房消费者”有权对应当返还的购房款主张优先债权。

《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（【2014】执他字第23、24号）第二条明确指出：“基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”实践中，最高院裁判也遵循了保护处于弱势地位“商品房消费者”的原则，认可其享有返还购房款的优先权。

参考案例：

上述可知，在房地产企业破产案件中，“商品房消费者”可主张优先于建设工程价款优先权和抵押权受偿。因此，三者的优先顺序为：第一，“商品房消费者”优先权；第二，建设工程价款优先权；第三，抵押权。

值得注意的是，《九民纪要》第一百二十六条规定必须严格把握“商品房消费者”的适用条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。实践中以房抵债的、一次性购买大量房屋、购买车位、商铺等商用房的情形，不能认定为“商品房消费者”，而应属于一般的房屋买卖合同的买受人，不享有优先权。

在房地产企业破产案件中，“商品房消费者”应积极维护自身合法权益，合理保障优先权能够依法实现，管理人应公平清偿各类债权，并制定合理清偿方案，维护各类债权人的合法权益，推动破产案件顺利进行。