房地产建工 | 以房抵债是否属于工程价款优先受偿权行使方式
2024-07-23 186 代青
《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”通常施工单位都会在诉讼中单独列一项诉讼请求要求法院确认对建设工程的价款就所施工工程折价或拍卖的价款优先受偿。然而，从上述规定可见，工程价款优先受偿权也可以通过双方协议折价方式实现。协议折价定义及以房抵债是否属于协议折价等问题，通过（2020）最高法民再352号案件裁判观点逐一进行分析。
一、案件事实
大邑银都公司是“邑都上城”楼盘的开发商，建机工程公司是“邑都上城”楼盘二期、三期土建、水电安装工程的施工人，大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款6830778元。
2013年7月11日，大邑银都公司与建机工程公司签订《协议书》，约定大邑银都公司以包括案涉13套房屋在内的15套房屋共2819．53平方米作价7330778元抵偿欠付工程款，房款超出的500000元由建机工程公司支付给大邑银都公司。大邑银都公司将15套房屋钥匙交付建机工程公司。
2016年4月28日，建机工程公司与大邑银都公司签订了14份《商品房买卖合同》（其中2套房屋办理了网签备案），剩余1套房屋由大邑银都公司自行出卖，所得价款由大邑银都公司收取充抵协议书约定的500000元。
紫杰投资公司在与大邑银都公司的借款合同纠纷案件中申请财产保全，将上述房屋中13套房屋进行查封。建机工程公司提出执行异议。
二、审理经过
执行异议审查：成都市中级人民法院审查后认为建机工程公司的异议成立，于2018年8月20日作出804号裁定，裁定中止对案涉13套房屋的执行。紫杰投资公司不服裁定，提起本案诉讼。
成都中院认为：作为依法成立的合同，对双方均发生约束力，双方只需按照合同约定履行则可最终完成以物抵债的约定并实现物权变动。但建机工程公司在双方商品房买卖合同成立后，并未主动行使合同权利和履行买受人的义务，且从《协议书》约定内容来看，建机工程公司最根本的目的还是处置约定的抵偿房屋以实现债权，这才是导致在《商品房买卖合同》签订后仍迟迟未办理权属登记的根本原因，拖延两年以上后又因其他案件的执行被查封，属于建机工程公司自身的原因所致。建机工程公司于房屋的合同权利是真实的，但因自身的原因造成权利的不完整，不足以排除人民法院强制执行，从而判决准许执行案涉房屋。
四川高院认为：1.从执行异议和复议规定第二十八条规范的目的来看，该条意欲保护的权益，均是真实的买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，保护的是真实不动产买受人对该不动产享有的物权期待权。建机工程公司的根本目的是处置抵偿的房屋以实现其工程款债权，其本意并非购买案涉房屋，与前述法律规定的保护对象范围不相符。
2. 建设工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，这种优先权仅是债权实现的顺位优先权利，而非所有权等实体权利，不能阻止执行标的的转让、交付，不属于“足以排除强制执行”的民事权益。故四川高院驳回了建机公司的上诉请求，维持原判。
建机工程公司不服二审判决，向最高院申请再审。
三、最高院裁判观点
最高院再审认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。……建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。……紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。由此，最高人民法院撤销一审、二审判决，驳回紫杰投资公司全部诉讼请求。
四、通过折价方式行使工程价款优先受偿权应注意事项
1.应当在优先受偿权的行使期限内签订以物抵债协议
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
2.抵顶的债务应为承包人所施工的工程
《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
3.建议在签订以物抵债协议时，明确提出行使建设工程价款优先受偿权的意思表示
相似案例索引：（2021）最高法民申4574号、（2019）最高法民再359号
