房地产建工 | 浅析开发商代购房者偿还按揭贷款后的维权路径
2025-10-28 25 孙贵
在商品房预售交易中，购房人向银行贷款、开发商为购房者提供阶段性连带责任保证是标准模式。在购房者断供情况下，银行会要求开发商承担保证责任，本文结合案例就购房者未办理房产证，开发商代购房者偿还按揭贷款后的维权路径进行分析。
一、开发商承担担保责任后可以向购房者追偿
案例荐引1：根据《中华人民共和国民法典》第七百条规定，保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第十八条第一款规定，承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。本案中，某开发公司与俞某签订的《商品房买卖合同》,某开发公司与俞某、某银行签订的《个人购房担保借款合同》,均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守履行。在上述合同履行过程中，俞某多次逾期还款，某银行有权依据合同约定要求某开发公司履行连带保证责任，扣除保证金甚至提前收回借款。现某开发公司已经履行了相应保证责任，代还借款合计598777.11元。某开发公司有权向俞某追偿。某开发公司要求俞某支付代偿本金598777.11元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于俞某提出的适用不可抗力规则，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，俞某虽然提供了部分证据显示其在疫情之初因此导致部分营业停止，但是上述业务是否涵盖其全部收入亦未可知；另外，俞某也未曾向某银行提出过延期还款申请；再有，在疫情结束后，俞某仍未积极偿还到期借款。因此，其主张适用不可抗力规则，本院不予采信。 关于利息。自保证人向债权人代偿款之日起，债务人与债权人之间旧的债权债务关系消灭，保证人与债务人之间产生新的债权债务关系。债务人不能及时向保证人偿还代偿款，必然给保证人造成资金占用损失。因此，某开发公司要求俞某支付利息损失，本院予以支持；在双方未就利息损失进行事先约定情况下，自每笔代偿日起至实际还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。经核算，截至2023年11月27日的利息损失为5662.72元；自2023年11月28日起至实际还清之日止，以598777.11元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。【（2023）京0112民初25244号】 二、开发商可行使合同解除权，要求注销网签、预告登记手续收回房屋，并要求承担违约责任 案例荐引2：本案争议焦点：（一）案涉《商品房买卖合同》及附件是否应当予以解除及解除后果；（二）鼎某某公司诉请薛某某偿还鼎某某公司代偿银行贷款共计625950.84是否具有事实和法律依据；（三）鼎某某公司诉请薛某某支付逾期偿还贷款违约金及薛某某诉请鼎某某公司支付延迟交房违约金是否具有事实和法律依据。 针对争议焦点一，案涉《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效，双方均应按约履行合同义务。薛某某未按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致鼎某某公司为其承担担保责任，依据合同约定，鼎某某公司有权解除《商品房买卖合同》，故对于鼎某某公司解除合同的诉讼请求本院予以支持，一审确认合同解除之日为2024年11月13日并无不当。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”《商品房买卖合同》解除后，薛某某与鼎某某公司的权利义务恢复到初始状态，薛某某不再享有相应的物权期待权，网签登记亦失效，据此，鼎某某公司请求薛某某协助办理案涉房屋网签、登记备案撤销等相关手续，本院予以支持。此外，薛某某已通过支付首付款467360元及银行按揭贷款610000元的方式向鼎某某公司付清全部购房款共计1077360元，鼎某某公司应向薛某某退还其已支付的全部购房款1077360元，一审对此认定错误，本院予以纠正。 针对争议焦点二，由于薛某某未按照约定偿还银行贷款，鼎某某公司基于保证责任，代薛某某向银行偿还贷款本息合计625950.84元，故鼎某某公司诉请薛某某偿还鼎某某公司代偿银行贷款共计625950.84元，本院予以支持。与鼎某某公司退还薛某某购房款相互折抵后，鼎某某公司还应退还薛某某购房款451409.16元。 针对争议焦点三，关于薛某某主张的延迟交房违约金部分，因双方在案涉《商品房买卖合同》中约定鼎某某公司应当在2021年10月1日前向薛某某交付该商品房，而直至2023年12月30日，鼎某某公司才以通知方式告知薛某某案涉房屋已经符合交房条件，交房时间为2024年1月14日至2024年1月18日，故鼎某某公司逾期交房的行为构成违约。而关于鼎某某公司主张的逾期偿还贷款违约金部分，因薛某某多次未按期向银行偿还贷款，导致某某银行股份有限公司呼和浩特分行依据相关合同约定要求鼎某某公司承担了连带保证责任，鼎某某公司为薛某某代偿贷款本息共计625950.84元，故薛某某未按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致鼎某某公司为其承担担保责任的行为亦构成违约。因双方均存在违约行为，且过错程度相当，故对鼎某某公司和薛某某要求对方支付违约金的诉请均不予支持。【（2025）内01民终1745号】 三、房屋被预查封，解除购房合同并返还购房款情况下可申请解除查封 案例荐引3：本案焦点主要为房屋买卖合同解除后出卖人对标的物是否享有排除强制执行权利。案外人台州某都房地产开发有限公司作为案涉不动产的开发建设单位，案涉不动产仅办理了预告登记，尚未办理产权登记。台州市路桥区人民法院（2020）浙1004民初4553号民事判决已判令确认案涉的商品房买卖合同及其补充协议已于2020年10月15日解除，在案涉商品房买卖合同解除后，案外人就案涉不动产享有的是物权性质的返还请求权，其权利可排除普通金钱债权的执行。但又因商品房买卖合同为双务合同，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为了保护预查封权利人的权利，平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权的执行。反之，案外人未返还价款的情况下，则不能排除执行。本案中，（2022）浙1004民初526号民事判决已认定应返还房屋买受人贺某芳、程某荣购房款为766741.67元，贺某芳、程某荣各占一半份额，故两人各为383370.84元。台州某都房地产开发有限公司将返还给贺某芳的款项已汇至台州市路桥区人民法院执行账户，将返还给程某荣的35万元已汇至山东省临沂市兰山区人民法院，剩余购房款本息64379元已汇至温岭法院执行账户，因此台州某都房地产开发有限公司已完成返还价款的义务。综上，案外人对案涉不动产享有的民事权利足以排除强制执行，其要求对案涉不动产停止执行的异议请求，应予以支持。【（2022）浙1081执异160号，入库案例】 四、房屋预查封情况下，开发商偿还按揭款，在拍卖房产的变价款中享有优先受偿权 案例荐引4：刘某在合同签订后通过现金转账和银行按揭贷款支付了购房款，应视为其与某置业公司的商品房买卖合同关系成立。根据刘某与某置业公司签订的商品房买卖合同约定，某置业公司应当在2016年6月15日交房，并在8月15日前（房屋交付的60日内）办理房屋权属的初始登记。涉案房屋2014年10月21日在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局办理合同信息备案，该合同信息备案登记具有对外的公示效力，刘某对于涉案的房产也享有相应的财产权利，当刘某成为被执行人时，涉案的房产可以成为人民法院执行的对象。 某置业公司以刘某违约，商品房买卖合同的目的不能实现为由，向郑州高新区法院起诉请求解除八套房屋的商品房买卖合同，获得了相应的生效调解书和判决书，要求排除执行。但因某置业公司起诉，郑州高新区法院作出解除商品房买卖合同判决书、调解书的时间均在执行法院2015年1月21日查封涉案房产之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，依法不能对抗人民法院的执行。但经人民法院的生效裁判认定，某置业公司已为被执行人刘某偿还的按揭贷款部分，应当从拍卖房产的变价款中优先支付给某置业公司。【（2020）最高法民申1103号。入库案例】 五、实务建议 开发商在与购房者的《商品房买卖合同》中明确约定因购房者逾期偿还按揭贷款导致开发商承担保证责任的，开发商有权追偿或单方解除合同。在购房者发生逾期导致开发商代偿情况下，开发商可以选择行使追偿权或合同解除权。如果购房者持续断供情况下，说明购房者财务状况恶化，该房屋极有可能被购房者其他债权人申请法院预查封，建议开发商尽快起诉解除房屋买卖合同，力争在房屋被购房者其他债权人预查封前取得生效解除判决。在该房屋已经被预查封情况下，开发商取得解除判决后及时向预查封法院提出执行异议，一般法院会要求开发商将应返还购房者的款项付至法院账户后解除查封。如果法院不支持开发商解除查封的请求，开发商可以主张代购房者偿还的按揭款，在拍卖房产的变价款中享有优先受偿权。
